Субъектный состав договора участия в долевом строительстве

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Тем не менее в указанном ФЗ, равно как и в других нормативно-правовых актах, есть некоторые упущения. Например, отсутствует четкое определение «участника долевого строительства» или, как принято еще его называть, «дольщика». В ст. 2  214-ФЗ раскрыты такие основные понятия, как: «застройщик» и «объект долевого строительства». Из п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ следует, что нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости по ДДУ. То есть в качестве стороны- участницы долевого строительства может выступить как гражданин (граждане), так и юридическое лицо (лица). При этом на участников долевого участия в строительстве – физических лиц распространяется Закон РФ от 27.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Очевидно, что дольщик является контрагентом застройщика по Договору и обладает соответствующими правами и обязанностями, корреспондирующими с правами и обязанностями застройщика (так как ДДУ является взаимным, двусторонним). Например, участник долевого строительства имеет право на ознакомление с информацией о застройщике и с проектной документацией (п. 2 ст. 20, 21 Федерального Закона № 214). А также вправе, согласно п.7 ст.4, 11 ФЗ-214, уступать требования по Договору третьим лицам. За ним закреплено право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта недвижимости в течение оговоренного в рамках соглашения гарантийного срока (п. 6 ст. 7 ФЗ-214) и право на одностороннее расторжение (исполнение) Договора (ст. 9 ФЗ-214), а также другие права. В части исполнения возложенных Договором обязанностей, дольщик должен: принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства; своевременно и в полном объеме произвести платежи в порядке, размере и сроках, оговоренных Договором долевого участия ( ст. 7–8 ФЗ-214).

Правовая природа договора участия в долевом строительстве – сложная, вызывающая множество различных дискуссий. По своей юридической природе договор участия в долевом строительстве является:

- взаимообязывающим (каждое из двух встречных обязательств выступает условием для другого; он опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями»);

- консенсуальным (способствует возникновению у сторон определенных взаимных обязанностей и прав с момента, когда между ними достигнуто соглашение;

- двусторонним (порождает двусторонние обязательства);

- возмездным (предполагает встречное исполнение обязательств по договору и возмещение за исполнение субъектом таких отношений своих обязанностей).

Помимо того, 214-ФЗ предписывает заключать ДДУ в письменной форме, регистрировать в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а сам договор считается заключенным только с момента регистрации его в указанном уполномоченном органе.

Сторонами в рамках ДДУ являются участник долевого строительства (дольщик) и застройщик. Существенными условиями договора выступают:

предмет договора;

- сроки передачи недвижимого имущества дольщику от застройщика;

- гарантийные обязательства по возведенному недвижимому объекту

- цена договора, сроки и порядок внесения платежей по договору;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств, взятых на себя ы рамках ДДУ.

В случаях отсутствия хотя бы одного из вышеизложенных условий в тексте договора, последний будет считаться незаключенным.

Предметом договора долевого участия являются:

- самостоятельные или осуществляемые через привлеченных застройщиком лиц действия, направленные на возведение объекта недвижимости и его передачи дольщику после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию;

- действия дольщика по принятию недвижимого имущества, предусмотренного ДДУ, и уплате цены застройщику в рамках данного соглашения.

Объектом ДДУ служит недвижимое имущество (жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию недвижимого объекта).

Содержанием договора долевого участия в строительстве, принято считать совокупность согласованных условий, в которых выражены обязательства и права контрагентов, которые составляют сущность договорного обязательства.

В настоящее время наиболее распространена концепция, гласящая о том, что договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – самостоятельный вид договора. В обоснование данной позиции следует указать следующие аргументы:

1. В качестве предмета ДДУ рассматривается создание недвижимого объекта имущества; этот вид документа обычно применяется в процессе строительства объектов жилого сектора.

2. В ст. 4 ФЗ-214, указаны исчерпывающий перечень условий, необходимый для заключения ДДУ:

— В соответствии с проектом разработанным застройщиком, должен быть обозначен объект. Получено разрешение на строительство.

— Обязательно указание сроков передачи объекта дольщику;

— Должна быть прописана цена договора, сроки и порядок оплаты;

— Прописываются гарантийные обязательства на сданный объект;

— Указываются способы, при помощи которых застройщик выполняет взятые на себя обязательства.

3. В ДДУ изложены права и обязанности сторон, отличные по составу от обязательств в рамках других заключаемых договоров.

4. Субъекты договора – физические и юридические лица; застройщик – исключительно юридическое лицо.

5. Существуют существенные различия в целях сторон договора. Застройщик привлекает денежные средства для извлечения прибыли, а дольщик преследует цель получить недвижимое имущество в собственность.

Таким образом, присутствует неравенство субъектного состава, ведь такой договор является публичным, то есть у застройщика есть обязанность заключать такие договора с любыми лицами. Но данная обязанность не является прямой: застройщик может не заключать ДДУ, если дольщика не осуществляет платежи по оплате его услуг. Тем самым возникает противоречие с публичной природой договора.

Однако для детального анализа правовой природы договора участия в долевом строительстве, как юридического явления, необходимо разобраться какими правами и обязанностями обладают его стороны. Помимо этого должны быть четко обозначены аспекты гражданско-правовых отношений.

Как мы указывали выше, Законом определены исключительные признаки, которыми обладает ДДУ. Последний преследует основную цель -узаконить вопросы, касающиеся выполнения работ и оказания услуг.

Тем самым услуги – возведение объекта, ввод его в эксплуатацию, регистрационные действия, содержание и ремонт объекта недвижимого имущества, гарантийные обязательства.

Дольщик преследует цель – получение в собственность объекта недвижимости для индивидуального пользования, а не извлечения прибыли.

Сложность квалификации ДДУ, его дальнейшего правового регулирования состоит в том, что зачастую в судебной и правоприменительной практике его относят к категории непоименованных. И по этой причине квалифицируют как договор подряда, инвестиционный договор, договор простого товарищества или договор купли-продажи. Однако, не смотря на применяемые термины и определения, дольщик вкладывает свои денежные средства и, соответственно, должен выступать в правоотношениях как равный контрагент. Фактически же гражданин предстает слабой, юридически и экономически не защищенной стороной соглашения т подпадает под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В связи с этим важно выявить правовые нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору долевого участия. Для чего проведем анализ структуры отношений между сторонами соглашения в рамках долевого участия в строительстве. По результатам исследования, можно условно выделить следующие группы отношений:

1. Отношения, регламентирующие техническую составляющую деятельности (например, взаимоотношения между: застройщиком и собственником земельного участка; застройщиком и подрядчиком-проектировщиком; застройщиком и генеральным подрядчиком; генеральным подрядчиком и субподрядчиками). Правоотношения в данной группе оканчиваются со сдачей дома в эксплуатацию.

2. Отношения, регламентирующие имущественную составляющую деятельности (к примеру, взаимоотношения между: застройщиком и дольщиком; между застройщиком и заказчиком; между дольщиком и пользователем объекта капитальных вложений). А в данной группе отношения носят относительно условный по времени характер, так как отражают финансовую сторону возведения объекта.

Существует необходимость разграничения прямых и косвенных договоров долевого участия в строительстве. В рамках прямых ДДУ, дольщик заключает соглашение непосредственно с застройщиком, а в рамках косвенных — не с застройщиком, а с прочим субъектом, имеющим договорные взаимоотношения с застройщиком.

Согласно ст. 403 ГК РФ, ДДУ может быть так же заключен и в пользу третьего лица. По данному договору застройщик будет обязан передать сданный объект недвижимости не дольщику, а указанному в договоре третьему лицу. Последнее, в свою очередь, может отказаться от прав по договору. В этом случае права на объект приобретает дольщик.

Субъектный состав договора долевого участия в строительстве, равно как и сами взаимоотношения в рамках указанного соглашения, имеет комплексный характер, так как возникает взаимодействие субъектов частного права между собой,  субъектов публичного права с субъектами частного права. Указанные взаимоотношения не отделимы в рамках ДДУ, на основании чего комплексный подход к данному юридическому явлению представляется нам оптимальным. С одной стороны, мы можем наблюдать частный характер взаимосвязей, когда субъект гражданско-правовых отношений имущественного характера может находиться в договорных отношениях с другим субъектом частного права. Оборотной стороной можно назвать ситуацию когда субъект правоотношений имущественного характера может быть связан правовыми отношениями с другими субъектами публичного права. Связующим звеном в основе возникновения правоотношений, изложенных выше является ни что иное как договор долевого участия в строительстве.