Риски при покупке недвижимости по доверенности

RISKS WHEN PURCHASING REAL ESTATE BY PROXY

Valeria Bazhenova

Student of the East Siberian branch of the Russian state University of justice, Russia, Irkutsk

Terbezhekova Valeria Vladimirovna

Student of the East Siberian branch of the Russian state University of justice, Russia, Irkutsk

Аннотация. В статье разбираются нормы о доверенности и нотариальном удостоверении, перечисляются возможные риски при совершении сделки с доверенностью.

Abstract. The article deals with the rules on power of attorney and notarization, and lists possible risks when making a transaction with a power of attorney.

Ключевые слова: доверенность, представитель, представляемой, риск, мошенничество, недвижимость, сделка, купля-продажа.

Keyword: power of attorney, representative, represented, risk, fraud, real estate, transaction, purchase and sale.

Доверенность – документ, позволяющий расширить возможности заключения сделок. Порой он просто необходим. Да, это удобно, когда лицо, которое выдает доверенность (далее - представляемый) не может, в силу расстояния, времени, либо каких-то других причин, непосредственно присутствовать на сделке. Но заключение такой сделки влечет риск потери материальных благ. Проблема небезопасности заключения сделок по доверенности неискоренима по причине того самого удобства доверенности. Законодательству невозможно отказаться от него.

Существует огромное количество сделок, которые возможно совершить с помощью доверенности, но мы предлагаем рассмотреть данную проблему - проблему риска, связанного с доверенностью, на самом актуальном в юридической практике случае – продажа недвижимости. По данной теме достаточно обширна практика. Проведя анализ и обобщение, мы пришли к некому перечню возможных неблагоприятных последствий заключения сделки по доверенности.

Мошенничество - весьма неприятное явление, с которым могут столкнуться стороны сделки.

Получение доверенности  путем обмана, физического или психологического влияния на представляемого представителем. Скрытие недееспособности, ограниченной недееспособности, смерти представляемого. Все эти варианты имеют место быть, и при простой форме выданной доверенности, и при нотариально удостоверенной. Напомним, согласно статье 185.1 Гражданского кодекса, доверенность подлежит нотариальному удостоверению, в случае, когда такое удостоверение требуется самой сделке, во имя которой выдана доверенность[1]. При продаже недвижимости нотариальное удостоверение сделки не требуется, за исключением некоторых случаев.

Возвращаясь к вопросу о недееспособности, стоит отметить, что «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» упоминают факт проверки дееспособности при совершении нотариального действия[2]. В действительности же нотариус подтверждает дееспособность гражданина, в нашем случая представляемого, базируясь только на оценочных понятиях путем визуализации и личной беседы, так как механизм проверки дееспособности не конкретизирован. При нотариальной форме доверенности, которая была выдана с нарушениями (недееспособный представляемый, или обман) ответственность за последствия несет нотариус.

Таким образом, при признании доверенности ничтожной, потерю несет покупатель, так как при заключении договора купли-продажи, который в последующем окажется недействительным, он уже передаст денежную сумму представителю. Но если доверенность не смогут признать ничтожной, предположим, она была выдана в простой форме, то потери может понести представляемый, так как договор купли-продажи формально был заключен законно.

Лицо, которому выдана доверенность (далее – представитель) может совершать незаконные действия как без ведома представляемого, так и совместно с ним. К примеру, при заключении договора покупки недвижимости покупатель несет риски связанные со сроками, указанными в доверенности, либо с ее отменой. При просроченной доверенности, она ничтожна. При отмененной доверенности, сделки совершенные ею недействительны. Отмена доверенности это сложный и поэтапный процесс, о котором в обязательном порядке уведомляются и представитель, и нотариус, удостоверивший доверенность[3]. Мошенники намеренно работают именно с отмененной доверенностью в надежде на то, что покупатель не проверит данную доверенность в официальном издании, где публикуются сведения о банкротстве (при простой отмене доверенности), либо по реестру нотариальных действий (ЕИС), куда в соответствии с изменениями гражданского законодательства 2017 года должна быть внесена отмена[4].

Представитель выполняет все действия, прописанные в доверенности: заключает договор купли-продажи от имени представляемого, передает ему ключи от недвижимости, вносит данные в Единый государственный регистр недвижимости, подписывает акт приема-передачи имущества, подписывает также расписку о получении денег, получает денежные средства от покупателя и исчезает, не передав их представляемому. Ярко выраженное мошенничество. Стоит разобраться, кто из сторон рискует в данном случае. Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключен  с момент передачи имущества[1]. Согласно статье 223 того же кодекса, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (вручение вещи)[1]. Формально получается, представляемый передал недвижимость покупателю, но денежных средств не получил, как следствие, покупатель обязательство не исполнил. Опять же риски несет покупатель.

Для того чтобы снизить риски необходима бдительность. Внимательное отношение к документам и подозрительность способно уберечь денежные средства от мошеннических действий.