Приобретательская давность на жилые помещения в свете реформирования гражданского законодательства

ACQUISITION LIMITATION ON RESIDENTIAL PREMISES IN THE LIGHT OF CIVIL LAW REFORM

Ekaterina Gritsenko

Master’s student of a Private educational institution higher education Academy of management and production, Russia, Moscow

Аннотация. В статье рассматриваются вопросы содержания приобретательной давности на жилые помещения. В статье проведен анализ основных нововведений в гражданском законодательстве, которые напрямую связаны с институтами добросовестного приобретателя и приобретательной давности на жилые помещения.

Abstract. The article deals with the content of the acquisition limitation period for residential premises. The article analyzes the main innovations in civil legislation that are directly related to the institutions of a bona fide acquirer and the acquisition limitation period for residential premises.

Ключевые слова: жилое помещение, право собственности, приобретательская давность, добросовестное приобретение.

Keywords: residential premises, property rights, Statute of limitations, bona fide acquisition.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ, приобретательная давность представляет собой добросовестное, открытое и непрерывное владение лицом, которое не является собственником, на протяжении конкретного периода времени определенной вещью, а также предоставляющее право на приобретение этой вещи в собственность [1]. Главное предназначение приобретательной давности состоит в стремлении законодателя обеспечить гражданский правопорядок, при этом избегая нарушения законных прав и интересов граждан [6].

В современной теории гражданского права приобретательная давность отнесена к одному из средств приобретения права собственности на жилые помещения. Важно отметить и то, что данный институт имеет некоторые отличия от остальных способов появления права собственности на жилые помещения, в итоге чего существуют основания для его многостороннего, комплексного теоретического и практического исследования.

Приобретательную давность не следует изучать только как средство правоприобретения. Содержание данного института намного шире, а его значение в системе правового регулирования напрямую связано с обеспечением эффективности гражданского оборота, а также защиты прав и интересов каждого его участника.

В многочисленной юридической литературе, а также в сформировавшейся практике отмечается недооценка значения приобретательной давности как одного из способов приобретения права собственности на жилые помещения.

По мнению Т.И. Погореловой, необходимо разграничить приобретательную давность как правовой институт и как давность в смысле регламентированного правовыми нормами промежутка времени [8, с. 67].

А.С. Глухов указывает на то, что «придание добросовестности юридического значения полностью лишает данную категорию этического содержания или, по крайней мере, исключает этику из существа добросовестности» [7, с. 333].

К.В. Бабаян применяет такое понятие как «разумность» в контексте давностного владения, при этом автор говорит о том, что «добросовестность и разумность выступают в качестве оценочных понятий, при помощи которых участники гражданского оборота могут регулировать свои взаимоотношения, а суды - разрешать спор при непосредственном учете конкретного случая» [3, с. 170].

Целесообразно отметить и то, что приобретательная давность разрешает неопределенность отношений в ситуации появления разрыва между фактическим и правовым владением. По мнению специалистов в данной области, в перспективе нормы о приобретательной давности претерпят значительные изменения. Так, к примеру, может появиться ясность в практике приобретения права на жилые помещения; суды перестанут выносить прямо противоположные исковым требованиям решения.

С 1 января 2020 года вступила в силу новая редакция Гражданского кодекса РФ, в которой законодателем предусмотрена защита добросовестных приобретателей жилья от потери денежных средств в связи с истребованием жилых помещений по решению суда [5]. Редакцию Гражданского кодекса РФ изменил Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ. Так, были уточнены понятия добросовестных приобретателей недвижимого имущества, а также их права [2]. Наряду с этим были разработаны поправки в части первой Гражданского кодекса РФ, касающиеся процедуры использования приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Исходя из анализа материалов многочисленной судебной практики, можно заключить, что у имущества, на которое возможно приобретение права собственности в связи с давностным владением, нет надлежащего собственника либо он есть, но не проявляет к своему имуществу никакого интереса и не вступает в юридически значимые действия по поводу владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Представляет также интерес обширная категория судебных дел, касающаяся приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилые помещения по давности владения [10, 11]. Следует констатировать, что суды редко удовлетворяют данный вид исков. Из анализа судебных дел становится очевидным, что суды крайне редко в такой ситуации применяют к доле в качестве основания приобретения права собственности по давности владения [4]. Также и в доктрине гражданского права нет однозначной позиции по данному вопросу.

В действующей редакции ГК РФ отсутствует ясность относительно начала приобретательной давности, так как указанный период напрямую зависит от истечения срока исковой давности. Срок исковой давности при этом зависит, в свою очередь, от прочих обстоятельств, в частности, субъективных: какой способ был выбран собственником для защиты своего владения, имело ли нарушение владения частичный характер или собственник был лишен владения полностью, имеются ли основания для восстановления исковой давности. При этом остается неразрешенным вопрос: какие именно обстоятельства или документы свидетельствуют о завершении истечения приобретательной давности? С одной стороны, в пункте 2 статьи 234 ГК РФ указано о необходимости регистрации прав за новым собственником недвижимости, а с другой стороны - неясно, каким именно документом необходимо подтвердить наступление срока исковой давности. Фактически до 01.01.2020 года момент возникновения права собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества был ограничен, как это следует из п. 2 ст. 223 ГК РФ, ситуациями истребования собственником такого имущества на основании ст. 302 ГК РФ [1].

Закон ввел правило, в соответствии с которым момент возникновения права связан с государственной регистрацией прав на жилое помещение. Данное правило действует только в отношении добросовестных приобретателей, права которых были подтверждены судом, а именно в ситуации отказа в удовлетворении исковых требований на основе п. 4 ст. 302 ГК РФ [1]. Согласно положениям п.4 ст. 302 ГК РФ, для исков об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя в собственность государства установлено императивное основание для отказа в иске. Если с момента государственной регистрации прав на объект жилья за первым добросовестным приобретателем прошло три года, иск государственных органов, органов субъектов РФ, муниципальных органов, осуществляющих управление жилым фондом, не может быть удовлетворен.

Исходя из этого можно сказать о том, что среди единых оснований для отказа в удовлетворении подобных исков возникло совершенно новое специальное основание, позволяющее существенно снизить число исков к добросовестным приобретателям, и как результат, увеличить эффективность управления объектами жилой недвижимости [9, с. 56]. Наряду со всем вышесказанным, новой редакцией статьи 223 ГК РФ установлено, что добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК РФ, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности.

В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 ГК РФ только по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 ГК РФ, то есть публичного образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) [5].

Право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено и жилое помещение истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 302 ГК РФ по требованию лица, не являющегося публичным образованием (ст. 223 ГК РФ дополняется п. 3 соответствующего содержания).

Таким образом, происходящие сегодня изменения в системе гражданского законодательства России в первую очередь нацелены на то, чтобы устранить проблемы, существующие в области правоприменения приобретательной давности.

При этом институт приобретательной давности не является новым и относится к числу первоначальных оснований возникновения права собственности.