Современные проблемы управления земельным имуществом города

Управление земельными ресурсами играет важную роль в стратегическом планировании развития страны в целом и каждого региона в отдельности. От эффективности управления земельными ресурсами зависит не только эффективность и рациональность их использования, но и благополучие муниципального образования в целом. Социально - экономическая эффективность управления земельными ресурсами выражена в обеспечении социальной стабильности, повышения уровня и комфортности жизни населения муниципального образования.

Организация управления земельными ресурсами в рамках муниципального образования направлена на обеспечение эффективной деятельности Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям по предоставлению в аренду земель; получения бюджетом города доходов от реализации и аренды земельных участков; проведении постоянного мониторинга муниципального имущества и земель и т.д.

Формирование процессов использования земли в границах региона, обеспечивающих все многообразие потребностей его жителей, будет являться предметом управления в данном случае. А земельные ресурсы, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований - объектом управления.

Земельные ресурсы представляют собой многомерную концепцию, которая требует понимания, управления, организации и экономики, знания практического опыта и анализа реформы правовых отношений к земле.

Принципы и методы управления земельными ресурсами позволяют наращивать налоговую базу и собирать доходы бюджета, привлекать инвестиции в развитие муниципальных образований и регионов, создавать эффективную систему гарантирования прав лиц, осуществляющих земельные отношения.

Главное условие использования муниципальной собственности - это максимально сбалансированное сочетание принципов экономической эффективности и социальной ответственности органов местного самоуправления за обеспечение жизнедеятельности муниципальных образований, социально-экономических интересов населения.

Получаемые от использования муниципального имущества доходы в полном объеме поступают в местные бюджеты,  из этого следует, что эффективное управление муниципальной собственностью даёт возможность решать органами местного самоуправления вопросы местного значения и выполнять своё социального предназначения по защите прав и интересов жителей муниципального образования.

Земельный фонд РФ — совокупность всех земель на территории страны в пределах государственных границ, основа ее территориального суверенитета и главное достояние. Его категорирование осуществляется для реализации механизма регулирования земельных отношений. Управление и контроль эксплуатации земель отдельных категорий и природного объекта в целом осуществляют уполномоченные государственные органы: Президент и главы субъектов, Федеральное собрание и законодательные собрания субъектов, Правительство и власти субъектов, органы местного самоуправления и пр.

Управление земельным имуществом представляет собой систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства на земельные отношения. При этом оказываемое воздействие может быть как прямым, так и косвенным.

Процесс муниципального управления земельным имуществом достаточно специфичен. Основными его особенностями можно считать:

1. Согласование действий по распоряжению землей и иной недвижимостью с государственными и региональными институтами власти, отдельными предприятиями и гражданами в тех случаях, когда земельное имущество не является собственностью муниципального образования. Данные объекты территориально расположены в границах конкретного административного образования, поэтому процессы их использования, распределения и перераспределения затрагивают интересы проживающего в образовании населения. Это требует определенных регулирующих воздействий, которые и должны производиться в рамка муниципального управления.

2. Ориентация на использование земельного имущества с учетом социальных потребностей муниципалитета. В частности, большое внимание в современных условиях уделяется вопросам развития инженерных объектов для обеспечения условий развития отдельных территорий, среди которых основными для любых административных образований являются объекты автодорожной инфраструктуры, обеспечивающие доступность услуг, мобильность трудовых ресурсов и населения.

3. Обеспечение нормативного порядка и социальной справедливости при развитии рынка земли и другой недвижимости в административно-территориальном муниципальном образовании. Учитывая роль земельного имущества в жизни людей, следует считать неразрывными и зависящими друг от друга процессы управления земельным рынком и муниципального управления земельным имуществом.

4. Многие из функций управления земельным имуществом выходят за рамки муниципальных полномочий. В частности, решить вопросы изучения и картографирования земель, прогнозирования использования земельного имущества на перспективу, установления земельных платежей, осуществления других функций управления только на муниципальном уровне не представляется возможным. Это приводит к неполноте процесса муниципального управления в земельно-имущественной сфере и снижению эффективности управления.

5. Финансирование муниципального управления земельным имуществом происходит за счет крайне ограниченных источников (в основном сюда относятся земельные платежи и финансовые ресурсы социальных программ).

Сегодня в стране отсутствует система финансирования в полном объеме функций управления землей и разработки муниципальных программных документов по совершенствованию земельно-имущественного комплекса и развития земельно-имущественных отношений. Как говорилось выше, муниципалитеты крайне ограничены в финансовых ресурсах, а бюджетам местного самоуправления не под силу организовать рациональное использование земельного имущества на территории административного образования, которое предполагает разработку и реализацию организационно-территориальной документации предпроектного и проектного уровней. На муниципальном уровне решить вопрос финансирования этой деятельности нельзя. Без бюджетных ресурсов более высокой иерархии решить проблемы улучшения муниципального управления земельным имуществом в реальных условиях не представляется возможным.

Перечисленные особенности требуется учитывать при организации и осуществлении муниципального управления земельным имуществом отдельных административных образований. Проблемы рационального использования земель сегодня актуальны для всех муниципальных административных образований нашей страны. Перед органами управления муниципального уровня остро стоит вопрос обеспечения высокой доходности имущественных объектов, включая земельные участки, с соблюдением экологических норм рационального земле- и природопользования, и учетом интересов местного населения.

Важное место в регулировании земельных отношений занимает информационная открытость.

Целью городского Правительства является выявление проблем управления земельным имуществом города, путём проведения анализа информационной открытости деятельности Министерства имущественных и земельных отношений города в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Для достижения поставленной цели предусмотрено решение следующих задач:

1. Обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города;

2. Защита законных интересов муниципального образования в области имущественных отношений.

Основные проблемы управления городским земельным имуществом и пути их решения:

- отсутствие полной и актуализированной информации о количественном и качественном состоянии земель сельскохозяйственного назначения;

- несоблюдение правообладателями земельного имущества установленных ограничений и обременений, наложенных на земельные участки, что ведет к высоким темпам деградации земель;

- существующие недостатки землепользования (чересполосица, вкрапливания, дальноземелья, вклинивания и т.д.);

- недобор земельных платежей, связанный с различными факторами (земельные участки, сведения о которых не содержатся в ЕГРН, использование земель не в соответствии с видами разрешенного использования);

- несоответствие правил землепользования и застройки фактическому использованию земельного имущества города;

- отсутствие полной информации о разграничении собственности на земельные участки;

- неэффективное использование земельных ресурсов и т.д.

Также к проблемам управления земельным имуществом можно отнести низкий уровень жизни и миграцию населения из муниципальных образований и регионов в целом.

По результатам сравнительного анализа можно выделить следующие проблемы управления городским земельным имуществом (сравнивались городские земли следующих областей: Тверская, Ленинградская, Вологодская, Ярославская области и Республика Саха):

• низкая доля земель области находится в собственности юридических лиц и при этом высокий процент земель не используется, т. е. не приносят бюджетам городов дохода;

• кадастровая стоимость земельных участков сильно завышена, в связи с чем они не пользуются спросом среди юридических лиц;

• арендная ставка земель завышена;

• выделяемые на управление земельным фондом средства не полностью расходуются, что связано с тем, что практически отсутствует работа по решению проблем в управлении земельными отношениями и ресурсами;

• нет программ по повышению эффективности использования городского земельного имущества и низкий размер субсидирования;

• отсутствует методик расчета арендных платежей за пользование земельного имущества муниципальной собственности и подход к оценке эффективности сдачи их в аренду;

• наличие неучтенных земель.

Последнюю проблему рассмотрим подробнее.

В Российской Федерации государственный кадастровый учёт и государственная регистрация права осуществляются в соответствии с ФЗ от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, которым объединены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), сведения ЕГРНиП и ГКН. ЕГРН содержит достоверную информацию об объектах недвижимости. Однако, одной из ключевых проблем является недостаток сведений об объектах недвижимости, в том числе сведений о земельном имуществе и его границах в ЕГРН. Речь идёт о неучтенных и ранее учтенных участках в ЕГРН.

Неучтенным земельные участки считаются те участки, которые не поставлены на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке. У таких земель отсутствует неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории страны кадастровый номер.

Причинами, когда земельные участки не поставлены на государственный кадастровый учёт, могут быть:

- изменения в законодательстве;

- утрата информации о государственном учете участка;

- отсутствие сведений о земельном участке как объекте земельно-имущественных отношений.

Учет таких земель осуществлялся до дня вступления в силу ФЗ от 24 июля 2007 года № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

К ранее учтенным участкам относятся также объекты, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на них зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены в установленном законом порядке. В результате в России тысячи участков не имеют точно установленных границ.

Таким образом, на сегодняшний день, половина земельных участков, внесенных в ЕГРН, не имеют установленных границ. Можно предположить, что на существующую ситуацию и на будущее увеличение количества участков с установленными границами влияют одновременно экономический потенциал соседних регионов, экономико-географическое положение региона, торговые и туристические пути, историко-культурное наследие, а также близость к городам федерального назначения.

Действенным механизмом уточнения границ земельных участков муниципальной собственности  является активизация комплексных кадастровых работ. Для государства такие работы важны в первую очередь для правильного формирования налоговой базы и совершенствования земельно-имущественных отношений, а для местных властей комплексные кадастровые работы — важный инструмент территориального планирования, наполнения бюджетов и повышения инвестиционной привлекательности своего города.

Ввиду вышеизложенного в городах развитие сферы земельных отношений предлагается проводить по следующим направлениям:

• стратегии социально-экономического развития, программы, управленческая практика и стратегические планы использования городского имущества;

• создание и эксплуатация геоинформационных систем;

• реализация ГЧП-проектов;

• заключение и реализация долгосрочных концессионных соглашений;

• модернизация арендных отношений;

• организация претензионной и исковой работы;

• организация регионального и общественного земельного контроля.

Земельная реформа в городах должна быть продолжена для выработки механизмов перераспределения земли. Многие нормы в федеральных законах (носящих рамочный характер), не вписываются в специфику городов. Необходимо выработать и ввести собственные нормы, а также механизмы оборота земель. Это позволит обеспечить переход к наиболее эффективному производителю сельскохозяйственной продукции.

Использование городской земли должно носить как природоохранный характер, так и предусматривать сохранение почв.

Необходимо обратить внимание и на другие проблемы, которые сложились в земельных отношениях наиболее приоритетной для муниципальных образований сферы - аграрной. Они негативно влияют на рациональное и эффективное использование ресурсного потенциала муниципальных образований и требуют скорейшего принятия решения по устранению.

Так же при реализации инвестиционных проектов бизнесу необходимо брать частичное решение социальной составляющей развития территорий города на себя. Данный подход стоит определить в качестве основы для развития современного социально-ориентированного аграрного предпринимательства, как в отдельных муниципалитетах, так и на территории всей Российской Федерации.

Решение вышеперечисленных проблем в сельскохозяйственном производстве, а также условий их образования зависит от эффективного регулирования государством земельных отношений, вследствие чего дальнейшее развитие агропромышленного комплекса должно осуществляться в соответствии со стратегией возрождения и устойчивого развития муниципальных образований на основе приоритетной государственной поддержки.

Основные направления данной стратегии:

• развитие территорий муниципальных образований как базовое условие восстановления и устойчивого развития сельскохозяйственного производства;

• реализация инновационной модели развития агропромышленного комплекса, которая базируется на модернизации технологии производства, достижений науки и практики;

• совершенствование экономических механизмов функционирования агропромышленного производства и продовольственного рынка, обеспечение сельскохозяйственным производителям доли в цене конечного продукта.

Основные мероприятия, способствующие наиболее рациональному использованию земли в сельском хозяйстве:

• включение каждого гектара закрепленной за хозяйствами земли в производственное использование (оборот);

• повышение экономического плодородия почв путем применения системы удобрений;

• охрана плодородия почв.

В результате проведенного анализа в качестве основных направлений совершенствования государственного управления городским земельным имуществом предлагается следующее:

• провести учет всех городских земель, обновить базу, привести в соответствие с рыночной действительностью кадастровую стоимость на земельных участках;

• разработать программу по льготному предоставлению земель сельхоз назначения в пользование фермерам;

• сформировать базу по арендным отношениям и вести учет доходов и расходов по ним;

• разработать модель арендных отношений между учреждениями, управляющими земельных участков и арендаторами.

Таким образом, на основании проведённых исследований, разумным будет ввести в практику Комитет системы количественных оценок эффективности работы указанных должностных лиц по закрепленным за ними направлениям деятельности, другими словами, необходимо на законодательном уровне закрепить критерии и показатели оценки эффективности и качества управления муниципальным имуществом. Это позволит перевести декларативные нормы Положения о Комитете в реально действующий инструмент управления.