РЕЕСТРОВАЯ ОШИБКА И ПОРЯДОК ЕЁ ИСПРАВЛЕНИЯ

При осуществлении регистрации своего права на недвижимое имущество многие собственники сталкиваются с трудностями, связанными с допущенными органом регистрации прав ошибками. К сожалению, при осуществлении процесса постановки на кадастровый учет ошибки случаются довольно часто.

Такие ошибки в Едином государственном реестре недвижимости приводят к различного рода негативным последствиям, таким как невозможность проведения дальнейших сделок с недвижимом имуществом. И как показывает практика, у большинства собственников недвижимого имущества все-таки возникают вопросы, касающиеся таких ошибок.

На сегодняшний момент законодательством предложено два вида ошибок: техническая и реестровая. Сталкиваясь с любой из них, собственник невольно задумывается о том, что под собой подразумевают эти ошибки? В чем их отличие? Как исправить ошибку и какой предусмотрен порядок её исправления?  Эти вопросы в настоящий момент интересуют и нас, поэтому они будут рассмотрены в настоящей статье.

Согласно ч. 1 ст. 61 Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218) технической ошибкой является описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в нем и сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они вносились. На наличие такого несоответствия влияет человеческий фактор [1], она появляется при вводе данных сотрудником органа регистрации прав, который может допустить опечатку, совершить грамматическую или арифметическую ошибку. То есть возникновением технической ошибки является результат невнимательности сотрудника кадастра либо некорректное функционирование программного продукта.

Реестровая же ошибка, появляется при наличии ошибки в самих документах, представленных при регистрации прав, и перенесена в ЕГРН[4], то есть в документе основании, такими являются: межевой план, технический план, карте плане территории, акте обследования, а также ином документе, если кадастровый учет осуществлен в отношении ранее учтенного объекта недвижимости, уже были допущены ошибки, которые в последствии были отражены в кадастре недвижимости, об этом различии говорит законодатель в ч. 3 ст. 61 ФЗ № 218.

Реестровые ошибки сами по себе многообразны, однако к наиболее распространенным можно отнести:

1. наложение (пересечение) границ;
2. несоответствие границ участка в ЕГРН их фактическому местоположению, то есть ошибочное определение координат.

Если просмотреть судебную практику, то можно прийти к выводу, что большинство исков, связанных с реестровой ошибкой, приходиться на указанные выше виды.

Рассматривая дальше различия между указанными ошибками, стоит отметить, что и сам процесс исправления технической и реестровой ошибок отличен, прежде всего потому, что исправление технической ошибки предполагает менее сложную и менее трудоёмкую процедуру.  Данное обстоятельство связано с тем, что исправление технической ошибки может производиться, как на основании заявления об ее устранении, так и на основании судебного решения, вступившего в силу, или же в случае обнаружения такой ошибки устраняется органом регистрации прав [2].

В случае с реестровой ошибкой устранение проблемы, как указывает законодатель, происходит в досудебном порядке или путем подачи заявления в суд. Однако досудебный порядок урегулирования в данном случае не похож на устранение технической ошибки, он предполагает активное участие кадастрового инженера, который стремиться достичь соглашения между смежными землепользователями, и как только ему это удается, границы согласовываются, а реестровая ошибка устраняется.

Тем не менее, на практике исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка возможно лишь в судебном порядке, поскольку всегда существует риск нарушения прав и законных интересов смежных землепользователей. Гражданские дела по такого рода основаниям рассматриваются в порядке искового производства районными судами по месту нахождения объектов недвижимости, в сведениях о которых содержатся ошибки [3].

Истец, подавая заявление об устранении реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке, в качестве ответчиков привлекает смежных землепользователей, в сведениях о которых предполагается наличие реестровой ошибки. Поскольку вины этих лиц нет, перед судом встает задача о разработке механизма устранения реестровой ошибке силами кадастровых инженеров, допустивших эти ошибки.

При подготовке доказательной базы в судебный орган сторонами представляются документы, на основании которых сведения об объекте недвижимости были внесены в ЕГРН, к примеру: межевой план, в состав которого включается заключение кадастрового инженера, осуществлявшего выполнение кадастровых работ, также может быть предоставлено заключение эксперта, или иные документы, имеющие значение для однозначного разрешения конфликта. Но несмотря на длительность и сложность судебного разбирательства по устранению реестровых ошибок, следует отметить, что судебная практика подтверждает наличие реестровых ошибок в сведениях ЕГРН. Поэтому в большинстве случаев суд выносит решение об ее устранении.

Из вышесказанного, можно сделать вывод, что наибольший правовой интерес вызывают все-таки реестровые ошибки, поскольку они являются причиной нарушения гражданских прав, а значит и, поводом для судебного разбирательства. Технические ошибки исправляются более-менее просто, в основном через подачу заявления в орган кадастрового учета, они не создают споров между смежными землепользователями, в отличие от реестровой ошибки, наличие которой в документе-основании при постановке недвижимости на учет нередко становится предметом спора.