ДОГОВОР КАК ПРАВОВОЕ СРЕДСТВО УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМИ И НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Аннотация. В статье раскрываются особенности договора как правового средство управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

Abstract. The article reveals the features of the contract as a legal means of managing residential and non-residential premises in an apartment building.

Ключевые слова: договор, управление, многоквартирный дом, собственники помещений, управляющая организация.

Keywords: contract, management, apartment building, owners of premises, management organization.

Договор управления МКД можно считать относительно новым в системе гражданско-правовых договоров, впервые закреплен в 2004 году. На современном этапе договор управления МКД нашел свое отражение в ст. 162 ЖК РФ [1]. Договор управления МКД наряду с нормами жилищного законодательства подчиняется нормам гражданского законодательства.

На сегодняшний день гражданское законодательство не содержит в себе такого наименования, как договор управления многоквартирным домом. Из за этого, среди правоведов и ученых образуются споры и дискуссии, которые касаются правовой природы данного договора.  Остаются нерешенные вопросы, каким является договор управления МКД, гражданско-правовым или он признан жилищным, или во все считается смешанным. Единой точки зрения по данному вопросу нет, авторы по-разному определяют данный договор.

Большинство авторов в области жилищного и гражданского права, относят договор управления МКД именно к смешанному типу договора, т.к. их мнение основывается на нормах ГК РФ, а именно ст. 421.

Н.Ф. Казакеевич считает, что, если условно разделить предмет договора управления на составные части - услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом - это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ [3, с. 279].

В научной литературе так же имеется точка зрения, что договор управления МКД выступает в качестве поименованного договора, в силу того, что такой договор должен включать предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере, минимальных), регулирующих данный вид правоотношений, а если обратиться к нормам ЖК РФ, то можно отметить, что договор управления имеет все необходимые нормы, раскрывается и форма договора, и его содержание.

И.В. Маркин придерживается точки зрения, что для того, чтобы определить правовую природу договора управления МКД необходимо обратиться к ст. 421 ГК РФ, 162 ЖК РФ и нормам правоприменительной практики.  Он полагает, что главным признаком смешанного договора является отсутствие специальных норм, посвященных данному договору. Между тем, договор управления прямо урегулирован нормами ЖК РФ. В статье 162 ЖК РФ определены: его название; предмет; форма договора; порядок определения цены; порядок заключения; срок, на который он может заключаться; определены стороны договора; определены права и обязанности сторон договора [4, с. 134].

Отсюда следует, что с точки зрения положений о смешанном договоре, содержащихся в ГК РФ, договор управления не может рассматриваться в качестве смешанного договора.

Полагаем, что договор управления МКД необходимо рассматривать как особый вид гражданско-правового договора, в отношении которого установлен специальный режим правового регулирования.

Договор управления - поименованный договор, который имеет специальную регламентацию в ЖК РФ, в котором определены его предмет и условия, в связи с чем он не может рассматриваться в качестве смешанного договора, поскольку отсутствует необходимость в том, чтобы применять к нему положения ГК РФ о договорах, элементы которых содержатся в нем.

На сегодняшний день многие ученые бесспорно относят договор управления к публичным договорам [2, с. 114]. 

И.В. Маркин придерживается мнения, что договор управления МКД нельзя относить к публичным договорам, т.к. данный договор не соответствует признакам ст. 426 ГК РФ.

Во-первых, для заключения договора управления необходимо, чтобы собственниками помещений на общем собрании было принято решение о выборе управляющей организации (либо органом местного самоуправления был проведен открытый конкурс по ее отбору) [6, с. 114]. Договор управления может быть заключен только с управляющей организацией, которая выбрана (отобрана) в установленном порядке, единолично принять решение о заключении договора управления с другой управляющей организацией собственник помещения не может [7, с.65].

Во-вторых, в силу части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления заключается только с собственниками помещений в доме в то время как согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичный договор заключается с каждым обратившимся. С иными категориями потребителей (нанимателями жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения) договор управления не заключается. При этом договор управления исполняется управляющей организацией в отношении всех собственников помещений в доме независимо от того, заключили они договор или нет.

В-третьих, цена работ и услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для соответствующих категорий потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ) в то время как в отношении разных многоквартирных домов установленный размер платы за содержание жилого помещения не будет одинаковым, поскольку многоквартирные дома, как правило, отличаются по составу, конструктивным особенностям, проценту износа и техническому состоянию общего имущества, что требует разных расходов на его содержание и ремонт. Данный признак публичного договора соблюдается только в отношении собственников и нанимателей помещений отдельно взятого многоквартирного дома.

В-четвертых, в силу пункта 3 статьи 426 ГК РФ отказ от заключения публичного договора не допускается. В тоже время в ЖК РФ отсутствуют нормы, запрещающие управляющей организации отказаться от заключения договора управления в случае, когда общим собранием собственников помещений в конкретном многоквартирном доме принимается решение о выборе управляющей организации и утверждаются условия договора управления, которые для выбранной управляющей организации являются неприемлемыми.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ, в договоре должен быть указан «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения». Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации».

Из указанных положений ЖК РФ следует, что на договор управления в полной мере распространяется принцип свободы договора. Управляющая организация не может быть понуждена к заключению договора управления, условия которого ей не принимаются. Для возникновения договорных отношений по управлению многоквартирным домом требуется, чтобы стороны договора управления согласовали все его существенные условия.

Считаем, что правовое регулирование договора управления МКД должно быть отражено в нормах гражданского законодательства, т.к. на сегодняшний день правовое регулирование осуществляется на основании общих положений обязательственного права или приходится прибегать к аналогии закона. По нашему мнению, такое хоть и допустимо (аналогия закона), но в данном случае требует детального правового регулирования.