Современные тенденции развития правового регулирования договора долевого участия в строительстве

Современная история долевого строительства началась в 90-е годы прошлого столетия. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. Выход из сложившейся ситуации был найден – привлечение для строительства средств граждан. Для этого потребовалось решить задачу оформления договорных отношений между гражданами, осуществляющими финансирование строительства, и застройщиками. Социальная важность защиты прав граждан при приобретении жилья послужила основанием для того, чтобы был принят Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[6] Закон закрепил особые, повышенные требования к застройщикам, к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, привлечению денежных средств граждан для строительства.

Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные - привлечь денежные средства участников долевого строительства объектов недвижимости организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

· в случае несоблюдения хотя бы одного из этик условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещении убытков;

· определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;

· значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более трех месяцев);

· надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;

· к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законода­тельство о защите прав потребителей, в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ;

· установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;

· дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступки права требования по договору. Данная мера пресекает возможность двойных продаж квартир, договоры будут проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет их соответствия законодательству.

Стоит отметить, что с 01 января 2017 года в Законе о долевом строительстве детализировано содержание описание объекта долевого строительства. Вследствие чего, описание должно соответствовать проектной документации на дом и предусматривать:

· определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме расположение по отношению к друг к другу частей объекта долевого строительства жилого помещения (схема, план).

· указание сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости.

· указание назначения объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение).

· этажность объекта долевого строительства.

· общая площадь для жилого помещения и площадь нежилого помещения, количество и площадь комнат, вспомогательных помещений, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличие и площадь частей нежилого помещения.

По мнению Латыева А.Н., описание площади объекта становиться детальным, при составлении договора с застройщиком описание зачастую еще более уточняется. При строительстве возможны отклонения от проекта строительства, от изначально запланированных параметров, может произойти увеличение или уменьшение площади долевого строительства. В связи с этим, в договорах долевого участия часто указывают, что площадь объекта является ориентировочной. Срок передачи объекта привязан к сроку завершения строительства дома, который застройщик указал в проектной декларации. Застройщик указывает точную дату либо период времени, в течение которого он будет передавать объекты долевого строительства. Этот срок обычно устанавливается одинаково для всех дольщиков.

Цена договора определяется в виде капитальной суммы при определении стоимости 1 кв. м площади объекта. Могут быть отклонения от изначально заявленных параметров. При уменьшении площади, застройщик производит возврат излишне уплаченной части суммы, при увеличении площади объекта предусмотрена дополнительная доплата дольщика.

Закон требует указывать гарантийный срок объекта долевого строительства, в связи с этим он не может составлять менее пяти лет, а для технологического и инженерного оборудования не менее трех лет. [3]

Стоит отметить, что с 01 июля 2018 года возникают нововведения в долевом строительстве для застройщиков, такие как:

1) организационно-правовая форма - только хозяйственное общество

2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика;

3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв м многоквартирных домов;

4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;

6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

Дополнительные требования к деятельности застройщика:

1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

5) запрет на: на осуществление иных видов деятельности; привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство; выпуск ценных бумаг, кроме акций; приобретение ценных бумаг; совершение сделок, не связанных со строительством; создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика. [5]

Новые гарантии участникам долевого строительства предоставит компенсационный фонд. За счет его средств долгострои планируется завершить или выплатить частным инвесторам деньги.

Документ, который регулирует его работу, публикует "Российская газета". Закон вступил в силу 30 июля, за исключением пары статей. Фонд заработал в ноябре, по завершению его перевода в публично-правовую компанию. [4]

Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2 процента от каждого договора долевого участия. Эти деньги могут быть использованы на достройку объекта или выплату компенсаций. По мнению Михаила Мень министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, фонд будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов, которое гарантирует возврат средств, вложенных людьми на банковские депозиты. Компенсировать дольщикам будут 120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия. Исключения сделаны только для многодетных семей. Не защищены средствами фонда лишние метры в больших квартирах или нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Компенсации будут рассчитываться по стоимости квадратного метра на первичном рынке в субъекте по данным Росстата. Поэтому для обладателей дорогого жилья намного выгоднее будет вариант достройки дома.

Достраивать или получить деньги зависит от самих жильцов. На этапе котлована оправдывает себя компенсация, на финальной стадии - смена застройщика и завершение строительства объекта. Решающее слово будет за дольщиками. Введены ограничения, призванные повысить надежность застройщика, который возводит многоквартирный дом. Один застройщик - один проект означает, что каждый объект должен быть оформлен в проектную компанию. Каждый из них обособлен и обеспечен "живыми" деньгами", - При этом это правило не ограничивает застройщика в количестве объектов. Также устойчивость застройщиков повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков и девелоперов. [1] Таким образом, вопросы долевого участия в строительстве имеют большую социальную значимость.

В судебной практике до сих пор не удалось достичь единства. Отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования становятся причиной нарушений прав и интересов дольщиков. Новые тенденции правового регулирования долевого строительства только начинают внедрять и применять практике, в связи чем, мы имеем колоссальную возможность наблюдать новый исторический этап становления долевого строительства в Российской Федерации, а насколько новые изменения были эффективны, время покажет, внесёт коррективы и всё расставит на свои места.