ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Недвижимое имущество играет важную роль в современном обществе. Оно используется для различных целей, таких как жилье, коммерческая деятельность, производство и другие. Данное обстоятельство обусловливает тот факт, что недвижимое имущество является одним из основных объектов гражданских прав и составляет значительную часть национального богатства.

Учитывая значимость категории «недвижимое имущество» для общества и государства, законодатель закрепляет его специальный правовой режим, исследованию которого посвящено множество работ современных ученых-правоведов. Несовершенство законодательства и достаточно обширная нормативно-правовая база не только не помогает ликвидировать существующие проблемы гражданско-правового режима недвижимого имущества, но и способствует возникновению новых как теоретических, так и практических проблем. Защита права собственности является составной частью защиты гражданских прав в целом. Вещно-правовые способы защиты права собственности – это способы защиты, направленные на защиту права собственности от нарушений, связанных с лишением владения или ограничением права пользования имуществом. К вещно-правовым способам защиты относятся виндикационный иск (иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторный иск (иск об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения), а также иск о признании права собственности. Реализация права на виндикационный иск происходит в случае лишения права владения недвижимым имуществом в соответствие со ст. 301 ГК РФ: «Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения» [1]. Данным способом защиты пользуется собственник имущества, который лишен права владения. Подавая виндикационный иск собственник должен доказать наличие у него права собственности на данное имущество.

Необходимо отметить, что гражданское законодательство предусматривает право ответчика на возражение против изъятия имущества из своего владения в том случае, если он является добросовестным приобретателем, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ.

При подаче виндикационных исков принципиально важное значение имеет срок давности по иску. В настоящее время срок давности искового заявления определяется двумя способами, в связи с чем на практике возникают определенные проблемы.

Первый подход заключается в том, что срок исковой давности начинает течь с момента как истец должен был узнать о нарушении своего права.

Так, например, Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска № 2-3228/2016 от 7 ноября 2016 г. установлено, что Сумкин В.С. обратился в суд с иском к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края об истребовании имущества из чужого незаконного владения.  Суд отметил, что поскольку фактически собственником земельного участка истец стал с апреля 2005 г., то именно с указанной даты истец должен был узнать о нарушении своего права и именно с этого момента следует исчислять срок исковой давности.

С учетом того, что в суд с исковыми требованиями об истребовании имущества их чужого незаконного владения истец обратился в мае 2016 г., то есть спустя более трех лет после истечения срока исковой давности, суд полагает срок исковой давности пропущенным, что явилось самостоятельным основанием для отказа в иске [3]. Второй подход к определению срока исковой давности состоит в том, что он начинается с момента фактического лишения права собственности. Так, например, Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга № 2-4650/2018 от 15 мая 2019 г. установлено, что ТСЖ «Мой дом» обратилось в суд с иском к Аганееву В.В., Иванову А.Н., Григорьеву А.П. о признании права общей долевой собственности. Истец пояснил, что на ответчиков зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью, расположенное в подвале жилого многоквартирного дома, хотя данное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения и не предназначено для самостоятельного использования в иных, чем для обслуживания всех помещений в здании, целях.

Как следует из обстоятельств дела, фактическое владение спорным имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома в период с 2005 г. до мая 2018 г., не прекращалосьъ. Таким образом, о зарегистрированном праве на указанное нежилое помещение собственники жилых помещений многоквартирного дома до 2018 года не знали, и о выбытии спорного помещения из их владения узнали лишь тогда, когда ответчики решили распорядиться указанным имуществом, соответственно, срок исковой давности истцом не пропущен [2]. Таким образом, на сегодняшний день подход к определению срока исковой давности в виндикационных требованиях определяет суд. Считаем, что в законе необходимо уточнить срок виндикационного требования в исковом порядке, в том числе для требований о виндикационном взыскании, поскольку собственник не всегда может знать о нарушении своего права.