ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКИХ РЕГИОНАХ

Российский ипотечный рынок вступил в 2025 год в принципиально иной конфигурации. Массовая льготная программа под 8% на новостройки, действовавшая с весны 2020 года как антикризисная мера, была свёрнута с 1 июля 2024 года. Это стало водоразделом: ценовая поддержка спроса на первичке исчезла, а эффект прошлых лет в виде ускоренного роста цен и высокой закредитованности заёмщиков остался.

Одновременно денежно-кредитные условия оставались жёсткими: в июле 2025 г. Банк России снизил ключевую ставку на 200 б.п., но даже после этого она оставалась на уровне 18% годовых — исторически высокой для длинных ипотечных кредитов. Это транслировалось в банковские ставки и напрямую охлаждало спрос.

По итогам первых пяти месяцев 2025 года выдача ипотеки снизилась в 85 регионах РФ, в среднем — на 51% год к году. Случившееся — редкий для ипотечного цикла случай «полного» синхронного снижения, отражающий общесистемные факторы: окончание широкой субсидии и удорожание заимствований.

Несмотря на общее сжатие, региональная карта остаётся неоднородной. По рейтингу развития ипотеки 2025 г. лидируют Республика Тыва, Бурятия и Тюменская область: в этих субъектах на тысячу экономически активных жителей приходится существенно больше ипотечных займов, чем в среднем по стране (в Тыве — примерно в четыре раза выше среднего показатель годовой «ипотечной плотности»). Лидерство при этом удерживается даже на фоне резкого замедления новых выдач. 

Для властей и банков это означает, что стандартные рыночные стимулы работают по-разному: в ресурсных регионах с высокими доходами домохозяйств и активным строительством первички спрос «переживает» жёсткие ставки лучше; в депрессивных и удалённых территориях, напротив, разворот вышел резче. В целом это консервирует «мозаичность» регионального рынка жилья.

После сворачивания программы «8%» центр тяжести сместился к адресным механизмам — в первую очередь к «Семейной ипотеке». На 2025 год её базовые параметры унифицированы: ставка 6% для всех регионов (ранее для Дальнего Востока — 5%), первоначальный взнос — 20%, лимиты кредита — до 12 млн руб. для Москвы/МО/СПб/ЛО и до 6 млн руб. для прочих субъектов. Эти условия сглаживают эффекты высокой ключевой ставки для части домохозяйств, но не заменяют массовый драйвер спроса образца 2020–2023 гг. [1]

На региональном уровне адресные программы дают особенно заметный эффект там, где молодые семьи составляют значимую долю от покупательского ядра и сохраняется предложение ликвидного жилья у крупных застройщиков. В противном случае «семейка» поддерживает лишь узкий сегмент, а общий рынок остывает.

Уход широкой субсидии логично ударил по первичному рынку и отчасти перераспределил спрос на готовое жильё. Весной 2025 года доля «вторички» в новых кредитах поднималась выше 56% и впервые за полгода обогнала первичный рынок. Этот сдвиг был заметнее в крупных агломерациях, где выбор готового фонда шире, а дисконт к новостройкам сократился.

Однако структурно эффект неоднороден: там, где девелоперы предлагают точечные скидки/субсидии ставки и короткие акции, первичка удерживает позиции; где таких инструментов меньше, а ожидания снижения цен сильнее, вторичка выигрывает. По оценкам рыночных обзоров, уже к середине 2025 г. общий объём ипотечного кредитования по стране снизился на четверть к предыдущему полугодию, что подтверждает масштабы ребалансировки.

После многолетнего минимума 2020–2023 гг. просрочка по ипотеке начала расти. По данным открытых срезов, в 2025 г. показатель 90+ и общий объём просрочки заметно ускорились: различные оценки показывают рост объёма проблемной ипотеки почти вдвое год к году, а доля просрочки в портфелях банков может повыситься до 0,8–1% к концу года (против ~0,5% ранее). При этом с июля 2024 г. сильнее страдают сегменты, завязанные на кредиты по двузначным ставкам и на покупателей с высокой долговой нагрузкой.  [2]

Операционные метрики это подтверждают: по данным сводных таблиц и рыночных сводок, с января по июль 2025 г. наблюдалось последовательное увеличение показателей просрочки, пусть и с относительно низкой абсолютной базы для ипотечного сегмента (по сравнению, например, с необеспеченным кредитованием).

Регулятор продолжает точечно ужесточать требования к новым заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, что, по сообщениям региональных управлений ЦБ, усиливается с лета 2025 г. Это снижает риск-аппетит банков и охлаждает выдачи в «пограничных» сегментах, особенно вне крупнейших агломераций. В краткосрочной перспективе такой подход повышает устойчивость портфелей, но поддерживает асимметрию доступа к ипотеке между регионами.

На фоне жёстких ставок средний срок кредитов растянулся (свыше 19–26 лет в зависимости от сегмента), а средний чек на первичке остаётся выше, чем на вторичке — отражение того, что новостройки всё ещё дороже «квадрат» и чаще берутся с более длинным горизонтом. Это усугубляет региональные различия по доступности: в столичных регионах и крупных городах с высоким чеком и лимитами «семейки» до 12 млн руб. окно спроса шире, чем в субъектах с низкими доходами и меньшей глубиной рынка.

Базовый драйвер нормализации — постепенное снижение ключевой ставки (и, как следствие, ипотечных ставок). Пока вектор задан: июнь и июль 2025 г. принесли первые снижения, а Банк России сигнализирует о возможности дальнейших шагов, но подчёркивает зависимость решений от инфляции. Это значит, что улучшение условий будет растянутым и неравномерным. Региональные различия по доходам, темпам строительства и миграционному потоку будут определять «скорость» отскока.

Адресные субсидии (семейная ипотека), точечные акции застройщиков и развитие альтернативных форматов (ИЖС с господдержкой, комплексные проекты редевелопмента) будут удерживать минимальный уровень спроса, но «массового» эффекта 2020–2023 гг. ждать не следует. Риски качества портфеля потребуют большей аккуратности в одобрении кредитов и стресс-тестировании региональных веток. Для домохозяйств разумная стратегия — увеличенный первоначальный взнос, выбор жилья с понятным ликвидным дисконтом и подушкой по платежу.