ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

Аннотация. Статья посвящена анализу правового регулирования договора участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Российской Федерации. Автор рассматривает эволюцию законодательства, начиная с Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214-ФЗ), который ввел механизмы защиты дольщиков.

Ключевые слова: договор долевого участия (ДДУ), дольщики, застройщики, страхование ответственности,  правовое регулирование строительства.

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ДДУ) представляет собой ключевой инструмент финансирования жилищного строительства в Российской Федерации, объединяющий интересы застройщиков и инвесторов-дольщиков. Однако за последние десятилетия эта форма инвестиций стала источником серьезных социальных и экономических проблем, таких как массовые банкротства застройщиков и появление обманутых дольщиков. По данным Росреестра на 2023 год, в России зарегистрировано более 200 тыс. проблемных объектов, что затрагивает миллионы граждан и подрывает доверие к строительной отрасли. Актуальность темы обусловлена необходимостью совершенствования правового регулирования ДДУ в условиях рыночной экономики, где баланс между защитой прав инвесторов и стимулированием бизнеса становится приоритетом государственной политики[3].

Основы правового регулирования ДДУ заложены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214-ФЗ), который ввел обязательное страхование ответственности застройщика и некоторые счета как меры защиты[1].

Согласно ст. 5 214-ФЗ [1], ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что придает ему повышенную степень защищенности. Однако отсутствие четкого регулирования ответственности застройщика за нарушение сроков сдачи объекта, а также недостаточные гарантии возврата средств при банкротстве застройщика создают существенные риски для дольщиков [2].

Одной из ключевых проблем является недобросовестное поведение застройщиков, выражающееся в привлечении денежных средств дольщиков без наличия необходимых разрешительных документов или использования этих средств не по назначению. В соответствии со ст. 9 214-ФЗ [1], застройщик обязан открыть специальный счет для аккумулирования средств дольщиков, что должно минимизировать риски нецелевого использования. Однако на практике встречаются случаи вывода средств через подконтрольные компании, что приводит к финансовой несостоятельности застройщиков[4].

Проблемы, связанные с договором участия в долевом строительстве (ДДУ), носят системный характер и требуют комплексного подхода к реформированию законодательства. Недобросовестные практики застройщиков, недостаточная защита прав дольщиков, а также пробелы в регулировании финансовых гарантий приводят к значительным социальным и экономическим рискам. Устранение этих проблем необходимо для повышения доверия граждан к долевому строительству, обеспечения стабильности рынка недвижимости и минимизации судебных споров [2].

Согласно отчетным данным Росреестра, в период с января по июнь 2024 года было зарегистрировано 439735 договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2023 года было зарегистрировано 372 679 договоров участия в долевом строительстве, что показывает увеличение регистрации таких договоров в целом на 17 %. Указанные статистические данные подтверждают актуальность выбранной темы исследования.

Одной из ключевых проблем является нецелевое расходование средств, привлекаемых застройщиками от дольщиков. Несмотря на обязательное открытие эскроу -счетов (ст. 15.4 214-ФЗ [1]), сохраняются схемы обхода законодательства через вывод средств через аффилированные компании. Для предотвращения таких злоупотреблений необходимо ужесточить контроль за движением денежных средств. Пути решения:

1.Введение обязательного аудита расходов застройщиков на всех этапах строительства с участием независимых экспертов.

2. Установление ответственности банков-эскроу-агентов за несвоевременное блокирование операций при выявлении нарушений.

3.Создание единой цифровой платформы Росреестра для мониторинга финансовых потоков в долевом строительстве с автоматическим оповещением регуляторов о подозрительных сделках[5].

Действующая система компенсаций через Фонд защиты прав дольщиков (ст. 15.1 214-ФЗ [1]) не всегда обеспечивает полное возмещение убытков, а процедура банкротства застройщика затягивается на годы. Пути решения:

1.Введение приоритета требований дольщиков перед другими кредиторами в реестре требований при банкротстве застройщика.

2. Расширение страховых гарантий за счет увеличения минимального размера взносов в Фонд защиты прав дольщиков и привлечения частных страховых компаний.

3.Создание механизма принудительного достроя проблемных объектов за счет средств государства с последующим взысканием затрат с недобросовестных застройщиков[6].

Также одним из способов обеспечения правой защиты дольщиков является механизм эскроу-счетов. Механизм эскроу-счетов был введен в России для повышения защиты прав дольщиков и минимизации рисков, связанных с долевым строительством. Он позволяет контролировать использование средств дольщиков и обеспечивает их защиту в случае проблем с застройщиком.

При заключении договора долевого участия (ДДУ) застройщик открывает специальный эскроу-счет в банке, который аккредитован для работы с такими счетами.

Дольщик переводит свои средства на этот счет.

Условия использования средств:

– Средства на эскроу-счете могут быть использованы застройщиком только для финансирования строительства конкретного объекта.

Банк контролирует, чтобы средства не были использованы на другие цели.

– Постепенное освобождение средств:

Банк освобождает средства застройщику поэтапно, в зависимости от выполнения определенных этапов строительства.

Это позволяет обеспечить контроль за выполнением обязательств застройщика и минимизировать риски для дольщиков.

Защита прав дольщиков:

Если застройщик не выполняет свои обязательства (например, не завершает строительство в срок), дольщики могут обратиться в банк с требованием вернуть средства. В случае банкротства застройщика дольщики имеют приоритетное право на возврат средств с эскроу-счета.

– Дополнительные гарантии:

Эскроу-счета обеспечивают дополнительную защиту прав дольщиков, так как средства находятся под контролем банка, а не застройщика. Это снижает риски мошенничества и нецелевого использования средств.

Преимущества механизма эскроу-счетов:

– Увеличение доверия: Дольщики могут быть уверены, что их средства будут использованы только на строительство.

– Снижение рисков: Механизм позволяет минимизировать риски, связанные с банкротством застройщика.

– Прозрачность: Процесс финансирования строительства становится более прозрачным и контролируемым.

Итак, механизм эскроу-счетов является важным инструментом для защиты прав дольщиков и повышения надежности долевого строительства в России[5].

Таким образом, договор участия в долевом строительстве остается важным инструментом жилищного строительства, однако его правовое регулирование требует дальнейшего совершенствования. Устранение пробелов в законодательстве и усиление защиты прав дольщиков позволит минимизировать риски и повысить доверие граждан к данному механизму. Реформирование законодательства о долевом строительстве требует комплексного подхода, включающего усиление финансового контроля, повышение гарантий для дольщиков и ужесточение ответственности застройщиков. Предложенные меры позволят минимизировать риски обмана граждан, повысить устойчивость рынка недвижимости и обеспечить соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.