ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Аннотация. Актуальность данной работы обусловлена следующими факторами. В первую очередь необходимо подчеркнуть, что институт сделок является центральным гражданско-правовым институтом в современной цивилистической доктрине. Поскольку сделки считаются наиболее распространенными основаниями возникновения гражданских прав с учетом положений современного законодательства, то можно отметить то важное место, которое они занимают среди всех правомерных юридических действий. Свободное перемещение различных объектов, финансовых средств, всевозможных услуг и товаров от одного субъекта правоотношений к другому не представляется возможным без заключения сделок. По этой причине, в научной доктрине, в правовых источниках и в судебной практике наблюдается повышенный интерес к институту сделок, в том числе, к сделкам с землей.

Abstract. The relevance of this work is determined by the following factors. First and foremost, it is important to emphasize that the concept of transactions is a central civil law institution in modern civil law doctrine. Since transactions are considered the most common grounds for the emergence of civil rights, taking into account the provisions of modern legislation, it is worth noting the important place they occupy among all legitimate legal actions. The free movement of various objects, financial resources, and all kinds of services and goods from one party to another is impossible without the conclusion of transactions. For this reason, scholarly doctrine, legal sources, and judicial practice have shown increased interest in the concept of transactions, including land transactions.

Ключевые слова: сделка, договор аренды земельных участков, земельный участок.

Keywords: transaction, land lease agreement, land plot.

Договор аренды представляет собой классический вид договоров, а история его существования насчитывает не одну сотню лет. Следует отметить, что первые упоминания о данном виде договора, хоть и носили отрывочный, фрагментарный характер, но все же имели место уже в актах Древнего Египта и Вавилона. В римском праве, однако, договору найма была придана современная его форма.

В качестве отличительной черты римского подхода можно назвать то обстоятельство, что смена собственника в те время влекла за собой, соответственно, и прекращение договора аренды той или иной вещи. Таким образом, право пользования арендатора за вещью не следовало и пользовалось определенной вещно-правовой защитой. Впоследствии в Европе несколько трансформировались некоторые особенности правового регулирования исследуемого договора, в особенности за счет заимствования конструкций из вещного права, однако следует подчеркнуть, что основы договора аренды оставались без каких-либо изменений.

Как отмечает Б.М. Гонгало, исторически в отечественном правопорядке сложилось так, что именно данный договор явился базовой формой для передачи того или иного имущества для различных целей в возмездное пользование.

Следует заметить, что договор найма был известен в отечественном гражданском праве достаточно давно – со времен «Русской Правды». Но в этот исторический момент сильного различия между арендой и остальными правовыми институтами еще не происходило.

Действующий в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенным образом расширил количество статей, которые регламентируют данный договор, в частности, аренде посвящена глава 34 данного кодекса, которая состоит из следующих шести параграфов:

- во-первых, общие положения об аренде;

- во-вторых, раздел, посвященный особенностям договора проката;

- в-третьих, раздел, в котором закреплены особенности договора аренды транспортных средств;

- в-четвертых, раздел, посвященный аренде зданий и сооружений;

- в-пятых, раздел, закрепляющий особенности аренды предприятий;

- в-шестых, особенности лизинга или финансовой аренды.

В качестве основной цели договора аренды необходимо отметить обеспечение передачи имущества во временное пользование. При этом стоит подчеркнуть, что в этой передачи заинтересованы обе стороны заключаемого договора. Объектом анализируемого договора является земельный участок, в связи с чем следует определить его особенности.

Каждое исследование требует определения и логического употребления в нём соответствующего терминологического аппарата. Не является исключением в этом плане и проблематика, связанная с договорными конструкциями аренды земельных участков, поскольку действующее законодательство содержит несколько почти синонимических терминов – «земля», «земли», «земельный участок», что приводит к неоднозначным выводам как в теории права, так и при правоприменении. Юридическая природа этих терминов раскрывается по-разному, непосредственно влияет на то, каким способом эти понятия находят выражение в нормах закона. В юриспруденции продолжаются дискуссии и о том, в рамках какого права, земельного и гражданского, должны регулироваться имущественные отношения, связанные с земельной собственностью. Важное практическое значение имеет вопрос соотношения правового регулирования ГК РФ и ЗК РФ. На основе нормативно-правового сравнения статей ЗК РФ и ГК РФ можно сделать вывод о тождестве значительного их количества в части регулирования имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки. Так, закреплённые общие принципы правового регулирования имущественных отношений в главе 17 ГК РФ (относительно права собственности на землю (земельный участок)) продублированы в главе III ЗК РФ (относительно права собственности на землю). При этом следует заметить, что ГК РФ содержит более точное название главы «Право собственности и другие вещные права на землю», где указаны общие положения регулирования отношений собственности относительно исследуемого объекта. Итак, законодатель не ограничил предмет правового регулирования вышеупомянутых кодексов, следствием чего является закрепление одинаковых по правовой сути правовых норм в различных кодексах. Как видим, при регулировании отношений по земельным участкам наблюдается дуализм норм гражданского и земельного права. По общему правилу, нормы законодательства соотносятся между собой как общие и специальные. При наличии специальной нормы закона общая норма не может применяться. Если возникает коллизия норм двух отраслей права, действует специальная норма. В этом смысле можно говорить о приоритете норм земельного законодательства, когда речь идёт о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями. Но необходимо более чётко разграничивать сферу действия гражданского и земельного законодательства для того, чтобы предмет их регулирования не пересекался между собой. Земельный участок – это правовая категория, которая поступает в гражданский оборот как объект гражданских прав в результате совершения в отношении него юридически значимых действий, как: установление его границ, оценка, присвоение индивидуального кадастрового номера и тому подобное. Для того, чтобы являться предметом аренды, земельный участок должен отвечать определенным требованиям. Как отмечает Е.С. Капша и А.С. Макеева, каждый участок земли для того, чтобы являться полноценным объектом гражданско-правовых отношений должен быть индивидуально определен, иными словами, он должен иметь четкие границы, отраженные в правоустанавливающих документах, а также должны быть известны данные о его местоположении, целевом использовании (например, под жилую застройку), его площадь, вид разрешенного использования.  Понятие аренды законодателем представлено в статье 606 ГК РФ следующим образом: «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Как видим, законодатель предоставлен арендатору право выбора в отношении земельного участка – пользоваться им, или пользоваться и владеть в пределах срока аренды. Что касается распоряжения земельным участком, то данное правомочие в аренде не переходит от арендодателя к арендатору, основные составляющие права собственности остаются у арендодателя неизменными.  Как отмечает И.Г. Барановская в своем диссертационном исследовании, по сравнению с законодательством римского права, в котором арендатору переходило только одно правомочие – пользование, современный законодатель расширил права данной стороны договора, добавив еще возможность для него временного владения и пользования. Специфическими признаками договора аренды земельного участка, позволяющие идентифицировать и отличать его от других сделок в гражданском праве российского государства, является следующие его характеристики:

- договор аренды земельного участка является возмездным. Сказанное означает, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату за использование земельного участка. Возмездность в данном контексте подразумевает обмен ценностями между арендатором и арендодателем, где арендная плата является возмездным элементом, поддерживающим экономическую справедливость в рассматриваемой сделке;

- договор аренды земельного участка является двусторонним.