ОПТИМИЗАЦИЯ ПРОЦЕДУРЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, В ЦЕЛЯХ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Аннотация. В данной статье рассматриваются актуальные вопросы, связанные с предоставлением в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для реализации проектов транспортной инфраструктуры, производится анализ различных действующих на данный момент правовых механизмов, выявляются ключевые проблемы административных процедур, а также предлагаются направления их оптимизации с целью повышения эффективности реализации инфраструктурных проектов.

Abstract. This article discusses current issues related to the lease of federal-owned land plots for railway construction projects, analyzes various existing legal mechanisms, identifies key problems in administrative procedures, and suggests ways to optimize them in order to improve the efficiency of infrastructure projects.

Ключевые слова: аренда земельных участков, федеральная собственность, строительство объектов транспортной инфраструктуры, правовое регулирование, оптимизация процедур.

Keywords: land lease, federal ownership, railway construction, legal regulation, and procedure optimization.

Развитие инфраструктуры железнодорожного транспорта является стратегическим направлением социально-экономического развития Российской Федерации. Эффективное использование земельных ресурсов под объекты железнодорожного транспорта напрямую влияет на сроки и экономическую эффективность реализации инвестиционных проектов. Одним из ключевых факторов, определяющих темпы строительства, выступает процедура предоставления в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Несмотря на наличие нормативно закреплённых процедур, процесс аренды нередко сопровождается избыточной бюрократизацией, длительными согласованиями и коллизиями в применении земельного и градостроительного законодательства.

Говоря о нормативно-правовой базе предоставления земель федеральной собственности, стоит отметить, что правовое регулирование аренды земель федеральной собственности осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об обороте земель», Федеральным законом «О естественных монополиях», Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «О порядке предоставления земельных участков, находящихся в федеральной собственности», а также рядом ведомственных нормативных актов. Согласно статье 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случаях, представленных в данной статье Земельного кодека РФ.

Существует несколько основных проблем действующих процедур. Как показывает практика, некоторые существующие административные процедуры предоставления земель под строительство объектов железнодорожного транспорта сталкиваются с рядом проблем системы. Рассмотрим каждую проблему более детально:

1. Длительность согласований. Процедуры получения согласований, разрешений и необходимых подписей занимают очень долгое время. В связи с этим происходит замедление реализации проектов, увеличиваются риски и затраты. Причины можно выделить следующие: обработка документов вручную, множественные этапы согласования на разных этапах и в разных ведомствах, отсутствия четких регламентов по срокам, повторный запрос информации и документации, а также кадровая нехватка.

2. Несогласованность межведомственного взаимодействия. Вовлеченные в процесс ведомства используют разные реестры и формы, действуют согласно своим правилам. Причины: разные информационные системы и реестры, конкурирующие полномочия, различия требований в критериях оценивания. Это приводит к повторным проверкам, противоречивым решениям и увеличиванию сроков и трат.

3. Неясность статуса земельных участков. Не всегда очевидно, фиксирован ли правовой статус земельного участка. Неясно, кому принадлежит земля, и есть ли ограничения (залог, охранные зоны и т.д.). Таким образом, появляется юридическая неопределенность. Причинами могут быть устаревшие кадастровые данные, а также отсутствие единого реестра прав и ограничений и противоречия между местными нормативными актами и федеральными законами.

4. Отсутствие единых цифровых стандартов. Разные организации используют несовместимые форматы данных и процедуры, что мешает автоматизации и обмену информацией, а в дальнейшем и увеличивает сроки принятия решения. Это могут быть уже исторические сложившиеся системы, которые не подверглись обновлениям. Также можно выделить следующие причины: разное качество цифровизации у ведомств и муниципалитетов, безопасность данных и отсутствие отраслевых стандартов.

Исходя из описанных выше проблем, рассмотрим направления оптимизации процедуры предоставления в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Для повышения эффективности предоставления земельных участков под строительство объектов железнодорожного транспорта целесообразно реализовать следующие меры:

1. Цифровизация процессов и упрощение регламента подачи заявки.

Следует создать или улучшить единый электронный портал, через который подаются вся заявки на аренду, отслеживаются все заявления. Также электронные сервисы могут предложить предзаполненные формы и автоматическую валидацию документов, а также подсказки по отсутствующим документам.

2. Унификация и стандартизация документации.

Перечень минимального набора необходимых документов (например, план участка, проектная документация, техническое задание, оценка ущерба при воздействии на окружающую среду, финансовая поддержка), а также шаблоны договоров аренды и условия реализации.

3. Цифровое согласование.

Распределение всех этапов согласования происходит электронно с рассылкой по ведомствам, автоматические уведомления и дедлайны, обработка проверок. Здесь стоит также упомянуть автоматическую проверку зон ограничений (охранная зона инфраструктуры и т.д.), а также интеграцию с кадастром и картами инженерных сетей.

4. Гибкие правовые механизмы.

Возможность заключения предварительных соглашений, а также поэтапные права (подготовка территории, ввод в эксплуатацию, аренда земли).

5. Экономические стимулы и риски.

Согласование тарифов и информирование о льготных тарифах на ранних стадиях проекта при соблюдении установленных сроков, а также банковские гарантии и страхование для снижения рисков со стороны арендатора.

6. Мониторинг исполнения обязательств и обратная связь.

Здесь стоит упомянуть о публичном и едином реестре статусов заявок, регулярном сборе отзывов от заявителей для оценки уровня удовлетворенности, а также KPI (Key Performance Indicator — ключевые показатели эффективности) для ведомственных подразделений. Это время ответа на вопрос или заявление, процент возврата на уточнение информации и доработку и т.д.

7. Методическая поддержка.

Для постоянного совершенствования рабочих процессов следует реализовать оффлайн- или онлайн-курсы для сотрудников по новым стандартам, а также обеспечить методической помощью всех муниципалитетов и ведомств.

Как пример оптимизации можно представить следующее:

1. Месяцы 0-3 – подготовительный этап (формирование рабочей группы, анализ текущих процессов).

2. Месяцы 4-8 – работа единой цифровой платформы (запуск единого портала с перечнем и шаблонами документов, прием заявлений).

3. Месяцы 9-14 – межведомственная интеграция (мониторинг).

4. Месяцы 15-25 – масштабирование (стандарты и автоматизация).

5. Месяцы 24 и далее – улучшение работы системы.

В странах ЕС и Китае широко применяются интегрированные инфраструктурные платформы, объединяющие кадастровые, экологические и строительные процедуры в единую цифровую систему. Например, технология платформы ESRI выбрана в качестве базовой основы многими европейскими НККА. В то же время следует отметить, что в разных странах Европы системы земельного кадастра и регистрации земельных участков имеют свою специфику, отражая различия в истории, культуре, основах законодательства и организационных моделях.  Литовский государственный регистрационный центр (SECR) отвечает за национальный кадастр и реестр недвижимого имущества, адресный реестр и реестр юридических лиц в стране. Lantmäteriet – уполномоченная организация, оказывающая кадастровые услуги в Швеции. В ее ведении находится информация о 3,2 млн. объектов недвижимости. Шведская кадастровая система высоко котируется во всем мире за эффективную нормативную базу и администрирование. Национальная кадастровая система Бельгии находится в ведении Департамента регистрации родового имущества (Patrimony Documentation Department), входящего в Федеральную государственную финансовую службу (FPS). Она содержит информацию о 9,4 миллионах земельных участков и 1 миллионе зарегистрированных кондоминиумных единиц.

Применение аналогичных механизмов в России возможно в рамках развития Государственной информационной системы земельно-имущественных отношений (ГИС ЗИО) и интеграции её с сервисами Госуслуг и Росреестра.

Таким образом, оптимизация процедуры предоставления в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в целях строительства объектов железнодорожного транспорта является необходимым условием эффективного развития транспортной инфраструктуры Российской Федерации.

Для реализации требуется комплексный подход, который включает в себя цифровизацию административных процедур, унификацию регламентов и стандартов, развитие взаимодействия между ведомствами, а также создание «прозрачных» механизмов аренды земель с установленными сроками, тарифами и документацией.

Таким образом, переход к цифровым процедурам является необходимым условием для повышения эффективности использования земельных ресурсов и укрепления инвестиционной привлекательности.