ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ ИМУЩЕСТВА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ С СОБСТВЕННИКОВ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ ЧЛЕНАМИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КООПЕРАТИВА: ОСНОВАНИЕ ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ПЛАТЕЖА

Аннотация. Статья посвящена двум вопросам, которые практика решает, а закон обходит молчанием: на каком основании собственник участка, не вступивший в потребительский кооператив, обязан платить за содержание имущества общего пользования посёлка и чем этот платёж является по своей правовой природе. Материалом послужили устав, локальные положения и два судебных дела потребительского жилищного кооператива индивидуальных застройщиков «НАЗАРЬЕВО». Автор приходит к выводу, что обязанность собственника-нечлена опирается не на ст. 210 ГК РФ в её буквальном прочтении, а на факт пользования общей инфраструктурой; что аналогия со ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ воспроизводит обязывающую часть нормы, оставляя без внимания уравновешивающее её право голоса; и что такой платёж взносом не является, из чего следуют три практических вывода — о неустойке, об исковой давности и о порядке расчёта суммы.

Abstract. The paper deals with two questions that Russian courts answer while the legislator remains silent: on what grounds is the owner of a plot who has not joined a consumer cooperative obliged to pay for the maintenance of the settlement’s common property, and what is the legal nature of such a payment. The study relies on the charter, internal regulations and two court cases of the consumer housing cooperative of individual developers «NAZARYEVO». The author concludes that the obligation of a non-member rests not on Article 210 of the Civil Code read literally, but on the actual use of common infrastructure; that the analogy with Article 5 of Federal Law No. 217-FZ reproduces the binding part of the rule while ignoring the voting right that balances it; and that such a payment is not a contribution, which entails three practical consequences concerning penalties, limitation periods and the calculation of the amount due.

Ключевые слова: потребительский кооператив; имущество общего пользования; комплекс индивидуальных жилых домов; плата за содержание; членский взнос; аналогия закона; решение общего собрания; неустойка; исковая давность.

Keywords: consumer cooperative; common property; low-rise housing complex; maintenance payment; membership contribution; analogy of law; general meeting resolution; penalty; limitation period.

Постановка проблемы

Собственники участков в посёлке индивидуальной застройки используют в жизни объекты, которые не принадлежат его жителям: внутренние дороги, сети, освещение, ограждение, контрольно-пропускной пункт, площадка для сбора отходов и т.д. Расходы на обслуживание инфраструктуры поселка идут постоянно. Кто их обязан оплачивать — вопрос не бухгалтерский, а гражданско-правовой, поскольку от ответа зависит, может ли управляющее объединение (кооператив) предъявить иск и чем это требование обосновать.

Для двух смежных ситуаций ответ дан законом. Собственник помещения в многоквартирном доме «обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество» (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации). Садовод, не вступивший в товарищество, обязан вносить плату «за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства» (ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ).

Третья ситуация осталась без нормы. Комплексом индивидуальных жилых домов управляет потребительский кооператив, о котором ГК РФ говорит лишь двумя статьями — 123.2 и 123.3. Специального закона о потребительских кооперативах индивидуальных застройщиков нет; размер платежей, порядок их взимания и последствия просрочки регулируются уставом некоммерческого объединения. И если с членом кооператива всё понятно, то собственник соседнего участка, не вступивший в кооператив, оказывается вне правового поля.

Пробел зафиксировал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П, адресовав федеральному законодателю прямое предписание устранить его. Проект Федерального закона № 155842-8 прошёл первое чтение 19 октября 2022 г. (постановление Государственной Думы № 2158 – 8 ГД), ко второму чтению получил название «О малоэтажных жилых комплексах» и к моменту подготовки статьи не принят. Однако правоприменительная практика ждать не может: по данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, озвученным 4 мая 2026 г., принятие закона ожидается лишь в осеннюю сессию, а долги накапливаются уже сейчас.

Необходимо рассмотреть два актуальных вопроса. Первый – основание обязанности собственника земельного участка в границах территории кооператива, не являющегося его членом. Второй – правовая природа платежа такого собственника и практические следствия, которые из неё вытекают. Эмпирическую базу составили документы и судебные дела Потребительского жилищного кооператива индивидуальных застройщиков «НАЗАРЬЕВО» (Московская область, Одинцовский городской округ, посёлок Назарьево; ОГРН 1035006452051), который существует с 16 января 2001 г. и владеет землями общего пользования на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Основание обязанности: статья 210 ГК РФ и её пределы

Практика опирается на ст. 210 ГК РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». Норма кажется самоочевидной. Но примерим её к посёлку: дорога, ограждение, сети и прочая инфраструктура собственнику участка не принадлежат — они закреплены за кооперативом либо находятся в его бессрочном пользовании. Выходит, бремя содержания этих объектов из права собственности ответчика не вытекает вовсе.

Суды снимают возражение через фактическое пользование: подъезд к дому возможен только по внутренней дороге, охрана защищает территорию целиком, отходы вывозятся от всех участков, а сбережение денег за счёт чужих расходов образует неосновательное обогащение (гл. 60 ГК РФ). Результат справедлив. Основание, однако, подменено: речь идёт не о бремени собственника, а о возмещении затрат лица, которое содержит чужое по титулу имущество в общем интересе.

Различие не теоретическое, оно распределяет доказывание. Через ст. 210 ГК РФ достаточно подтвердить право собственности на участок в границах комплекса — выписка из ЕГРН закрывает вопрос. Через фактическое пользование истец обязан раскрыть состав услуг, доказать их необходимость для конкретного ответчика и обосновать расчёт.

Ко второму варианту и подводит постановление Конституционного Суда РФ № 55-П. Суд признал не соответствующим Конституции Российской Федерации применение к комплексам индивидуальных домов ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, перечислив различия: собственник участка не приобретает доли в праве на имущество общего пользования; это имущество принадлежит отдельному лицу; собрания проводятся на начальном этапе застройки, когда большинство участков не продано; обязательность их решений для последующих приобретателей законом не установлена; механизма информирования покупателя о предстоящих платежах не создано. Вместе с тем сама обязанность участвовать в расходах Конституции не противоречит — при условии, что суд оценит виды и объём фактически оказанных услуг, их необходимость и обоснованность тарифа.

Верховный Суд Российской Федерации высказался ещё определённее. В определении от 6 октября 2020 г. № 5-КГ20-107-К2 указано, что собственник участка в коттеджном посёлке оплачивает лишь те услуги, в которых он объективно нуждался, а расторжение договора не превращает любые расходы организации в его неосновательное обогащение. Одновременно продолжает применяться Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г.: ни отсутствие договора с объединением, ни неиспользование участка от оплаты пользования объектами инфраструктуры не освобождают.

Промежуточный вывод: обязанность есть, но держится она на факте пользования общей инфраструктурой, а не на титуле собственника участка, и этот факт подлежит доказыванию в каждом деле.

Аналогия закона и её погрешность

Установив обязанность, суд упирается в арифметику. Сколько именно должен заплатить ответчик? Здесь практика прибегает к аналогии закона: «применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения» (п. 1 ст. 6 ГК РФ) — и берёт готовую модель из законодательства о садоводстве. По ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ садовод-индивидуал платит за создание и содержание общего имущества, за текущий и капитальный ремонт, за услуги и работы товарищества по управлению; суммарный ежегодный размер этой платы приравнен к суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов члена товарищества (ч. 4 ст. 5).

Мотив заимствования понятен: другого количественного ориентира у суда нет. Смету утверждает общее собрание, и любой самостоятельный расчёт приведёт к тем же цифрам.

Погрешность в другом. Статья 5 Федерального закона № 217-ФЗ уравнивает не-члена с членом товарищества не безвозмездно: ч. 6 той же статьи даёт садоводу-индивидуалу право участвовать в общем собрании и голосовать по вопросам размера взносов и платы. Обязанность и право здесь парны. Кооператив индивидуальных застройщиков такой парности не знает и знать не обязан. Положение о порядке подготовки и проведения общих собраний членов ПЖКИЗ «Назарьево», утверждённое решением общего собрания от 28 февраля 2026 г., адресовано членам кооператива: кворум определён присутствием обладателей более 50 % голосов, голоса считаются пропорционально площади участков, а при долевой собственности — пропорционально доле; заочная и очно-заочная формы запрещены. Собственник, в кооператив не входящий, в этой процедуре не участвует ни при каких условиях.

Получается конструкция со смещённым центром тяжести: обязательство выводится из решения гражданско-правового сообщества, участником которого лицо не является, причём из чужого закона берётся обязывающая половина нормы без её противовеса. Аналогия по п. 1 ст. 6 ГК РФ требует сходства отношений — а сходство здесь обрывается ровно там, где для плательщика начинается главное.

Как это выглядит на практике. Например, Решением Дорогомиловского районного суда города Москвы от 24 апреля 2024 г. по делу № 2 – 221/2024 (УИД 77RS0006-02-2023-006658-60) с двух долевых собственников участка площадью 1200 кв. м, членами кооператива не являющихся, взыскано 352 339 руб. 91 коп. из заявленных 364 339 руб. 91 коп.: плата за содержание 173 100 руб., целевые взносы 159 000 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ 20 239 руб. 91 коп.; с каждого ответчика — по 166 050 руб. долга, 10 119 руб. 95 коп. процентов, 10 000 руб. на представителя и 3361 руб. 70 коп. государственной пошлины. Обязанность суд вывел из ст. 210 ГК РФ, по аналогии применил ч. 1–3 ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ и подкрепил позицию Обзором от 2 июля 2014 г. Размер платы взят по протоколам общих собраний кооператива. Целевые суммы — по решениям о финансировании конкретных объектов.

Для сравнения — дело того же кооператива против его члена. Тушинский районный суд города Москвы решением от 23 августа 2023 г. по делу № 2 – 5169/2023 (мотивированное решение изготовлено 20 октября 2023 г.) взыскал членские и целевые взносы за период с ноября 2019 по ноябрь 2022 года, проценты, пошлину и расходы на представителя, не обращаясь к аналогии вовсе. Хватило трёх норм: п. 1 ст. 123.2 ГК РФ («Потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан…»), п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, по которому решение собрания порождает последствия «для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании», и ст. 12 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 г. № 3085 – 1, обязывающей пайщика соблюдать устав и решения общего собрания. Размеры взносов подтверждены протоколами от 20 апреля 2019 г., 19 сентября 2020 г., 5 июня 2021 г. и 16 апреля 2022 г.; доводы об освобождении от уплаты отклонены, поскольку эти решения не оспорены.

Две ситуации, близкий результат — и несопоставимый объём доказывания. Во втором случае исход дополнительно зависит от того, согласится ли суд применить аналогию закона.

Взнос или плата: разграничение и его цена

Уравняв суммы, практика невольно уравняла и понятия. Локальные акты называют платежи собственников-нечленов взносами, и это словоупотребление перетекает в исковые заявления, а оттуда в судебные решения. Положение о порядке расчёта, формирования и взимания взносов ПЖКИЗ «Назарьево» от 25 апреля 2026 г. устанавливает взносы в фиксированной сумме с участка независимо от его площади и от факта пользования инфраструктурой, вводит учёт по лицевым счетам, предусматривает пени с 31-го дня просрочки (1/300 ключевой ставки, с 91-го дня — 1/130) и распространяет обязанность уплаты на всех собственников участков в границах территории кооператива, ссылаясь на ст. 210 ГК РФ.

Между тем взнос и плата — явления разной природы. Взнос есть имущественное предоставление участника корпорации, вытекающее из членства: он вносится в силу ст. 123.2 и 123.3 ГК РФ и решения собрания, обязательного для члена по п. 2 ст. 181.1 ГК РФ, и обеспечен корпоративными средствами воздействия — от исключения из кооператива до покрытия убытков дополнительными взносами в трёхмесячный срок после утверждения годового баланса (п. 1 ст. 123.3 ГК РФ). Плата за содержание общего имущества внекорпоративна: это возмещение расходов, понесённых в интересах плательщика, и подчиняется она общим нормам обязательственного права.

Основные различия удобно свести в таблицу.

Таблица 1.

Взнос и плата: сопоставление признаков

Смешение понятий даёт три ошибки, и все три уже проявились в практике.

Первая — неустойка. Пени, установленные локальным актом, по природе договорны: их источник — решение собрания. К лицу, которое членом не является и решению собрания не подчинено, они неприменимы. Верховный Суд Российской Федерации прямо признал неправомерным начисление садоводу-индивидуалу пеней, предусмотренных уставом объединения для его членов. Корректный инструмент здесь один — проценты по ст. 395 ГК РФ; именно на них опираются суды.

Вторая — исковая давность. Взнос уплачивается в срок, который назначили устав и решение собрания; плата за содержание причитается с момента, когда расходы понесены и возмещение стало возможно требовать. По делу № 2 – 221/2024 целевой взнос в 12 000 руб., установленный собранием от 20 апреля 2019 г., взыскан не был: ответчики заявили о пропуске срока (ст. 196, 199, 200 ГК РФ). При периодических платежах квалификация определяет и объём требования, которое ещё можно заявить.

Третья — расчёт суммы. Для взноса фиксированная сумма с участка допустима: сообщество само распределяет нагрузку между своими участниками. Для платы такой свободы нет. Статья 259.4 ГК РФ, действующая с 1 октября 2023 г., связывает участие в расходах с долей в праве на общее имущество, а устав ПЖКИЗ «Назарьево» (п. 4.12) определяет долю участия площадью участка и оговаривает, что неиспользование имущества или отказ от пользования им от расходов не освобождают. Равная сумма с участка в 800 и с участка в 2000 кв. м расходится и с кодексом, и с уставом, хотя формально согласуется с моделью ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ.

Отсюда тезис, который представляется принципиальным: платёж собственника, не являющегося членом кооператива, следует квалифицировать как плату за содержание имущества общего пользования. Совпадение её размера с суммой взносов члена кооператива — приём расчёта, а не свидетельство тождества обязательств.

Локальный акт как источник права по умолчанию

Пробел потребительские кооперативы закрывают своими локальными нормативными документами. Например, ПЖКИЗ «Назарьево» за 2026 год приняты Положение о собраниях, Положение о взносах и обновлено Положение о Резервном фонде — то есть урегулированы кворум, уведомление, виды взносов, сроки, пени, рассрочка. Для садоводческих товариществ те же вопросы решает федеральный закон.

Пределы такого нормотворчества видны сразу. Локальный акт обязателен для органов кооператива и его членов — но не для третьих лиц, а размер платы собственника-нечлена определяется именно локальным актом. Уязвимы также и отдельные правила устава кооператива в отношении членов: норма о правомочности повторного собрания при любом числе присутствующих организационно удобна, однако при оспаривании может быть оценена как ухудшающая положение членов сравнительно с гл. 9.1 ГК РФ, а решение, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно независимо от признания его судом (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Ничтожность решения обрушивает и все основанные на нём начисления.

Предсказуемость отношений, таким образом, обеспечивается не законом, а юридической аккуратностью конкретной организации и позицией конкретного суда.

Предложения

Одной нормой существующий правовой пробел не закрыть. Требуется согласованный набор правил.

1. Обязанность собственника недвижимости в границах комплекса индивидуальных жилых домов участвовать в расходах на содержание имущества общего пользования независимо от членства в управляющем объединении должна быть закреплена федеральным законом. Пока она выводится из ст. 210 ГК РФ и аналогии, каждый рубль взыскивается в судебном споре с непредсказуемым исходом.

2. Закон должен уравнять взнос члена объединения и плату собственника, в объединении не состоящего. Здесь может применяться уже зарекомендовавшая своей эффективностью норма, применяемая в отношении садоводов из Федерального закона №217-ФЗ. Инструментом за просрочку остаются проценты по ст. 395 ГК РФ, при этом может быть использована и норма, применяемая в отношении платы за ЖКХ для многоквартирных домов когда плата за просрочку рассчитывается дифференцированно в зависимости от количества дней просрочки.

3. Обязанность платить нуждается в процедурном противовесе: право собственника-нечлена участвовать в обсуждении смет и голосовать по вопросам размера платы, обязанность объединения раскрывать состав и стоимость услуг, информирование покупателя участка о действующих платежах при совершении сделки. Отсутствие последнего механизма Конституционный Суд Российской Федерации отметил особо.

4. Необходимо достроить конструкцию ст. 259.1–259.4 ГК РФ. Статья 3 Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ отсылает порядок перехода имущества общего пользования в общую долевую собственность к отдельному федеральному закону, которого нет, и центральная норма о соразмерном участии в расходах к посёлкам, где земли общего пользования закреплены за кооперативом, напрямую не применяется.

Проект федерального закона «О малоэтажных жилых комплексах» способен решить часть задач — если законодатель не остановится на режиме имущества и формах управления, а установит правила о размере платы и гарантиях плательщика. Иначе практика продолжит опираться на аналогию, а сумма обязательства собственника будет определяться решением собрания, в котором он не участвует.

Заключение

Обязанность собственника участка, не входящего в потребительский кооператив, участвовать в расходах на содержание имущества общего пользования судебной практикой признана. Её основание, однако, лежит не в буквальном тексте ст. 210 ГК РФ, а в факте пользования общей инфраструктурой, который подлежит доказыванию. Размер платежа определяется по аналогии со ст. 5 Федерального закона № 217-ФЗ, причём заимствуется обязывающая часть нормы без уравновешивающего её права голоса. Взносом такой платёж не является: он не вытекает из членства, уставные пени к нему неприменимы, а расчёт должен подчиняться правилу соразмерности. До принятия специального закона устойчивость отношений в комплексах индивидуальной застройки будет зависеть от качества локальных актов и от усмотрения суда — и это тот самый случай, когда законодательное молчание обходится участникам оборота дороже любой несовершенной нормы.