Основания и условия нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

BASIS AND CONDITIONS OF NOTARY CERTIFICATION OF TRANSACTIONS WITH REAL ESTATE

Yulia Nechaeva,

student of St. Petersburg State University, Russia, St. Petersburg

Аннотация. В данной статье производится описание особенностей осуществления нотариального удостоверения в сделках по отчуждению недвижимого имущества. Для того, чтобы обеспечить максимальную бесспорность и законность в сделках по отчуждению недвижимости необходим нотариус, который обеспечит максимальную беспристрастность процесса. Наличие нотариального удостоверения обязательно в ряде случаев или же при желании сторон.

Abstract. This article describes the features of the implementation of a notarial agreement in transactions for the alienation of real estate. In order to ensure the maximum indisputability and legitimacy in transactions for the alienation of real estate, a notary is necessary, which will ensure the maximum impartiality of the process. The presence of a notarial agreement is mandatory in some cases or, if desired, by the parties.

Ключевые слова: Нотариус, Недвижимость, Отчуждение, Нотариальное соглашение, Купля-продажа, Федеральный закон.

Keywords: Notary, Real Estate, Alienation, Notarial Agreement, Purchase and Sale, Federal Law

Большая часть сделок, связанных с недвижимостью на вторичном рынке, требует обязательного нотариального удостоверения, во всяком случае, согласно требованиям законодательства. Нотариальное удостоверение необходимо для того, чтобы сделка о той или иной недвижимости была максимально законна и бесспорна, нотариус в этой сделке является нейтральным незаинтересованным лицом, который сможет обеспечить честный процесс по передаче недвижимости. Стороны зачастую имеют свои интересы в конкретной сделке по недвижимости и не всегда учитывают интересы друг друга. Прямое назначение роли нотариуса в сделке провести её максимально беспристрастно, без преимуществ в пользу какой-либо из сторон и без вреда для обеих.

Нотариус в праве потребовать дополнительные сведения или документы по тому или иному вопросу в случае если у него возникли сомнения, в этом случае это требуется для того, чтобы увеличить безопасность и законность сделки, и в том числе её бесспорность. Нет смысла убеждать или подкупать нотариуса провести нечестную сделку, поскольку она с высокой долей вероятности будет оспорена в ходе судебного процесса, а от нотариального удостоверения не будет никакой пользы.

Нотариус обладает страховой защитой в несколько миллионов рублей, для каждого региона своя сумма, а также защищён коллективной страховкой от региональных нотариальных палат. В рамках компенсации может быть использовано имущество самого нотариуса, также существует компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Всё это представляет различные степени защиты деятельности нотариуса, тем не менее в случае нанесения ущерба, компенсация пострадавшему происходит только в том случае если нотариус действительно виноват.

Процесс сделки по приобретению, отчуждению недвижимого имущества регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, статья 550, из которой следует, что подобные сделки осуществляются в письменной форме, обычной или нотариальной, передача  [1]

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливает, что при сделке с недвижимостью необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Также нотариальное удостоверение обязательно в случае соглашения между сторонами сделки, хоть в законе и не следует того, что это обязательно, но стороны могут договориться друг с другом для обеспечения большего уровня безопасности друг для друга [2].

Нотариальное удостоверение представляет собой проверку законности сделки, нотариус проводит проверку сторон, наличия у них прав на совершение этой сделки. Данное право доступно нотариусу или другому должностному лицу, у которого есть право на подобное действие, которые прописаны в законодательстве нотариата и в гражданском законодательстве Российской Федерации.

Нотариус необходим в случаях обязательного нотариального заключения установленных в статьях 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а именно [2]

• Отчуждение различных долей в праве собственности недвижимого имущества, а также в случаях при отчуждении права всеми участниками долевой собственности по одной сделке
• Отчуждение недвижимого имущества если одному из участников меньше восемнадцати лет или же гражданину полноценно не функционирующему или не дееспособному
• Распоряжение прав собственности в условиях опеки

При нотариальном удостоверении сделки, в частности, договора, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (статьи 43, 54-56 Основ).

В случае отчуждения права собственности, на которое необходима государственная регистрация, нотариус проводит проверку на принадлежность этого имущества к лицу, отчуждающему недвижимое имущество, исключение составляют те случаи, когда на момент совершения сделки данное имущество ещё не принадлежало этому лицу [2]

Для удостоверения сделки, нотариусу доступны сведения, находящиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество или же сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости. Исходя из Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сроки», нотариус делает запрос самостоятельно и получает те сведения, которые ему можно получить исходя из этих двух законов. [2]

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество [2]