Проблемы прекращения и возникновения права на недвижимое имущество (на примере реновации в г. Москве)

Реновация переводится с латыни как обновление или ремонт. В современном понимании она представляет собой процесс улучшения структуры основных фондов или их замещение новыми объектами за счет амортизационного фонда. Как правило, причиной ее проведения выступает физический и моральный износ оборудования, инструментов, машин и т.д.

Реновацией называют процесс обновления, улучшения или реконструкции без нарушения единой основы.

Реновация может проводиться совершенно в любой строительной отрасли. Но в настоящий момент ее в основном связывают с территориальным обновлением. Происходит уничтожение древних строений. В основном это строения жилищного фонда. В процессе реновации происходит переселение людей из их старых жилищ в совершенно новые, только что возведенные строения.

Одной из главных тенденций во многих современных городах является не расширение территорий города, а рациональное использование уже существующих ресурсов. При этом на первый план выходит экологичность и гуманность решений. Таким образом, основными преимуществами реновации верхних этажей является экономия земельных ресурсов, эксплуатация незадействованных площадей, возможность устройства функционально различных пространств в т. ч. в плотной застройке центральной части города. Под понятием «реновация верхних этажей» понимается переоборудование, реконструкция, надстройка этажа, изменение функции чердачных, технических этажей, плоских крыш. Особенностью реновации чердачных этажей существующих домов в исторической среде, которая отличает этот процесс от проектирования верхних этажей на новых сооружениях, потребность анализа существующих конструкций и их несущей способности. Важным фактором является «вписание» в структуру улице так, чтобы дополнить или разнообразить панораму улицы / города, а также выбрать такое образное решение, которое гармонировало бы с домом и соседней застройкой.

Программа реновации понесла за собой ряд последствий, как положительного, так и отрицательного характера. В частности, это касается простых жителей, которых, данная программа, коснулась непосредственно. В данной статье хотелось бы рассмотреть плюсы и минусы данной программы. Также, проанализировать, как это отразилась на качестве жителей, попавших под программу, а также рассмотреть возможные сценарии, которые смогут решить проблему и минимизировать негативные эффекты.

Суть программы реновации заключается в сносе ветхого жилья, и создании нового жилья, которое будет более качественным и комфортным для населения.

Интенсивность реновационной деятельности во многом определяет уровень экономического развития. Условно реновацию можно разделить на следующие виды:

• принудительную, которая проводится на основании решения руководства и властей;
• эволюционную, которая протекает в естественном порядке. Она считается результатом отсутствия диагностики состояния основных фондов на предмет их исправности и безопасности. В особо запущенных случаях такой подход может привести к поломке или даже аварии;
• волюнтаристическую.

Главная цель программы реновации — не допустить превращения домов в жилье, непригодное для проживания. Как указано, программа рассчитана на расселение пятиэтажных зданий, взамен которых жильцы получат новое благоустроенное жилье.

Проблема качества жилья из года в год не теряет своей актуальности. При этом с ней сталкиваются не только молодые люди, которые не имеют собственной жилой площади, но и владельцы старых квартир, находящихся в ужасном состоянии. Чтобы повысить благосостояние граждан, правительство разрабатывает различные проекты. Одним из таковых является программа реновации жилья. Она предполагает снос старых многоквартирных домов и переселение их жильцов в новостройки. Давайте более подробно разберемся в том, что такое реновация и каким образом будет происходить выдача москвичам новых квартир.

На сегодняшний день основная часть пятиэтажных жилых домов в Москве находится в удовлетворительном состоянии, и в них могут проживать люди. Однако во многих хрущевках условия для проживания не самые лучшие. Помимо этого, у большинства из них истекает предусмотренный срок эксплуатации, что, в свою очередь, негативно сказывается на городской среде.

Как показали исследования РАПСИ, реновация пятиэтажек в столице потребует финансовых вложений в размере около 2,8 триллиона рублей. На ликвидацию одних только старых хрущевок уйдет приблизительно 150 миллиардов. Подобные расходы могут привести к заморозке многих других, не менее важных проектов. Поэтому актуальность этого проекта вызывает огромные сомнения. Возникает необходимость искать какие-либо альтернативные варианты решения проблемы качества проживания москвичей и благоустройства города.

Здесь также важно понимать, что материальный ущерб понесет не только государство и столица нашей страны, но и рядовые граждане. Массовое возведение новостроек приведет к перенасыщению предложения на первичном рынке жилья, в результате чего цены на квартиры могут очень сильно упасть. Как следствие этого, интерес к вторичному рынку недвижимости значительно снизится, и продать жилье по выгодной цене россиянам будет очень проблематично. В самом невыгодном положении оказываются ипотечники, у которых квартира находится в залоге у банка. Ведь они оформляли кредит на жилье по одной стоимости, а снижение спроса приведет к тому, что залоговая стоимость также сильно упадет. А если государство начнет выдавать квартиры по реновации в новостройках, то ипотечники и вовсе окажутся в юридическом вакууме, поскольку в этом случае законодательство предполагает перерасчет стоимости недвижимости, расходы на который ложатся на плечи владельцев жилья.

Зарубежные страны уже на протяжении длительного периода времени прибегают к программам реноваций, поэтому будет нелишним изучить их опыт. Как утверждает наше правительство, снос хрущевок и возведение на их месте новостроек обойдутся значительно дешевле, чем проведение капитального ремонта всех этих зданий. Однако немецкие специалисты утверждают полностью противоположное. В Германии модернизирование старых объектов обходится на семьдесят процентов дешевле, чем строительство новых зданий. Поэтому остается не совсем понятным, какими расчетами руководствовались российские специалисты в области градостроительства, и с какой целью вообще запускается реновация в Москве.

Московское законодательство разрешает проведение капитального ремонта старых зданий, находящихся в аварийном или предаварийном состоянии, путем самоорганизации жильцов. Поэтому можно собрать средства, нанять подрядчика, который выполнит ремонт жилого объекта, и тогда ни о каком сносе здания и речи быть не может.

Невозможно однозначно сказать, проект реновации принесет Москве и ее жителям больше пользы или вреда, поскольку он имеет как плюсы, так и минусы. Но одно можно сказать с уверенностью: он направлен на то, чтобы сделать столицу более современным и красивым городом, а не на улучшение качества жизни граждан. Поэтому не стоит спешить соглашаться на снос своего дома и на переезд в новостройку. Лучше хорошенько взвесить все за и против, чтобы потом не пожалеть.