Конфликт между рыночной и кадастровой стоимостями

Конфликт между кадастровой и рыночной стоимостями описан в значительном количестве публикаций, обсуждается на многочисленных форумах, является темой многочисленных вебинаров, посвященных практике оспаривания или пересмотра (читай – снижения) кадастровой стоимости [3].

И это вполне понятно, поскольку налог на имущество (в основу которого положена кадастровая стоимость) охватывает не только юридические лица, но и практически все слои физических лиц.

Соответственно, небрежность, неточность или необоснованность налога приводит к росту социальной напряженности, тем более что напряженность генерируется не столько теми, кто сумел доказать необоснованность, сколько теми, у кого элементарно нет для этого возможности, – процесс доказывания в суде предполагает существенные расходы на адвоката, оценщиков и другие расходы на обслуживание процесса [4].

Однако авторы подавляющего большинства этих публикаций не ставят задачу выяснить степень достоверности той или иной стоимости, они анализируют технику доказывания отстаиваемой стоимости.

При этом практически не рассматриваются вопросы о связи этих «стоимостей-антагонистов» друг с другом, о соотношении стоимостей, о точности каждой из оценок, о границах погрешности, а также о возможном пересечении этих границ при совместном рассмотрении результатов оценок и т. п. И уж совсем в стороне остается рассмотрение причин, порождающих разницу (зачастую весьма большую) в результатах оценок.

Рыночная стоимость как наиболее вероятная цена и ценообразующие факторы

Выделим несколько ключевых (для дальнейшего рассмотрения) определений. Для установления как кадастровой, так и рыночной стоимости предпочтительным является сравнительный подход.

Приведем соответствующие положения федеральных стандартов оценки (далее – ФСО):

«При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода» (п. 20 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости»).

«Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений» (п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости»).Хотя положения ФСО № 4 формально не распространяются на определение кадастровой стоимости объектов методами массовой оценки (п. 3 ФСО № 4), отметим, что определение сравнительного подхода едино как для кадастровой, так и для рыночной оценок:

«Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами» (п. 12 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Соответственно, и подбор объектов-аналогов происходит по общим требованиям:«...в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам» (п. 22б ФСО № 7 «Оценка недвижимости»).«В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены» (п. 16 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости») [1].Единственным, но существенным отличием в подборе объектов-аналогов является полнота учета ценообразующих факторов.

Как видно из указанных определений, для целей индивидуальной оценки количество ценообразующих факторов не связано с группировкой объектов оценки и может быть выше, чем при определении кадастровой стоимости.

Вполне понятно, что, выделяя несколько ценообразующих факторов, которые оценщик собирается исследовать как существенно влияющих на цену (неважно, сколько их, важно, что их число конечно), он тем самым проектирует некую модель, естественно, более грубую, чем сами объекты.

Грубость модели заключается в отсутствии учета факторов, о которых мы либо знаем, но считаем, что их влияние незначительно, либо не знаем, но которые по факту присутствуют на рынке и влияют на цену объекта.

То есть всегда имеется некоторая неуверенность в достаточности, полноте и точности определения выделенных в модели ценообразующих факторов. Таких факторов, не учитываемых при расчетах и вызывающих вариативность цен, неопределенно много, – это и индивидуальная оценка территориального местоположения – близость к месту работы, школе, месту жительства родителей и т. п., и расположение объекта в местах компактного проживания отдельных групп населения, и отсутствие данных о качестве мест общего пользования (лифты, лестничные клетки) в здании и на придомовой территории и т.д.

На результат (цену сделки) влияют не только ограниченная совокупность выделяемых (на регулярной основе в отчетах) ценообразующих факторов, но и их комбинация, а также ряд факторов, которые обычно в отчетах об оценке объекта оценки не присутствуют, но влияние которых на цену существенно (например, маркетинговые усилия, в том числе через рекламу, различные понимания ценности объекта потребителями и иные факторы, которые опытный читатель может назвать сам) [2].

Отсюда следует вывод: с какой бы точностью и полнотой мы ни фиксировали ценообразующие факторы, мы никогда не достигнем абсолютной сопоставимости (абсолютных аналогов) объектов и, соответственно, цены (мы имеем в виду, разумеется, удельные цены) не будут совпадать даже при абсолютном совпадении выделенных ценообразующих факторов (что, впрочем, вполне совпадает с вероятностным характером как рыночной, так и кадастровой стоимости согласно данному в нормативных правовых актах их определению ) [2].

Тем не менее каждое из значений цены, если на ее основе заключена сделка, имеет право называться «рыночной ценой» с присущим этому значению цены уровнем вероятности осуществления сделки по этой цене.

Выделив некоторую территорию (а поиск аналогов всегда связан с выделением территории, в границах которой влияние территориального фактора принимается единообразным), проведем поиск объектов-аналогов.

На графике, представленном на рисунке 1, показано, как множество отдельных реализаций рыночной цены создает вероятности распределения значений цены («колокол цен»).

Соответственно, «наиболее вероятной» ценой является величина, соответствующая максимуму плотности распределения.

Рисунок 1. Колокол цен [2]

В результате проведенного анализа научной статьи, выяснилось, что обе гипотезы имеют место быть.

На данном этапе можно сделать выводы, что на объекты недвижимости, которые необходимо продать быстрее значительно снижается цена, так же в ценообразовании участвуют и другие факторы, такие как личная привязанность к объекту недвижимости или комиссия риелтора, таким образом ценообразование происходит неправильно.