Различие между технической и реестровой ошибками и способами их исправления

Как сказал древнеримский философ Марк Туллий Цицерон «каждому человеку свойственно ошибаться…». Поскольку в сфере кадастровых отношений работают, прежде всего, люди, хотя их труд и частично автоматизирован посредством выгружаемых через Интернет-портал актуализированных XML-схем, тем не менее, так называемый «человеческий фактор» по-прежнему присутствует во всех действиях, совершаемых как работниками Росреестра, так и кадастровыми инженерами, вследствие чего ошибки допускаются и той и другой стороной. В результате этого ошибки попадают в Единый государственный Реестр недвижимости (далее – ЕГРН), который, в итоге, может содержать недостоверные сведения. Согласно ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 [1], ошибки, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подразделяются на два типа: технические и реестровые.

Эти ошибки, разумеется, не приводят к таким фатальным последствиям, как, например, ошибки пилота самолета или врача, но навредить собственнику объекта недвижимости могут очень сильно, так как напрямую влияют на возможность и сроки проведения сделок с недвижимостью, получению кредита, завышению тарифов при уплате налогов и т.д. Рассмотрим поподробнее типичный пример возникновения таких ошибок.

Ошибка может быть допущена сотрудником органа регистрации прав при осуществлении кадастрового учета или государственной регистрации прав. Она может заключаться в опечатке, грамматической ошибке, неверно определенной кадастровой стоимости и т. п. Такая ошибка называется технической ошибкой и приводит к тому, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют сведениям, содержащимся в исходных документах. Например, при заполнении Сведений об основных характеристиках объекта недвижимости в графе «Площадь, кв.м.» регистратор вместо числа «145,6», соответствующего площади здания согласно технического плана, подготовленного кадастровым инженером, внес число «154,6», то есть механически перепутал местами цифры «4» и «5». В результате в ЕГРН отобразились сведения, не соответствующие документу, на основании которого они были внесены, появилась техническая ошибка. Такая ошибка ведет к увеличению кадастровой стоимости здания, а, следовательно, к необоснованно завышенному налогу на имущество. Исправить такую ошибку достаточно легко. Она выявляется либо органом регистрации, либо по заявлению любого заинтересованного лица и в течение трех рабочих дней со дня обнаружения такой ошибки или на основании вступившего в силу решения суда Росреестр исправляет допущенную техническую ошибку в записях, уведомив всех соответствующих участников отношений о ее исправлении. Единственное условие, которое может воспрепятствовать исправлению технической ошибки – это то, что такое исправление не должно повлечь за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Отсюда напрашивается вывод, что собственник объекта недвижимости при получении соответствующей Выписки из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него прежде всего сам должен внимательно изучить его на предмет соответствия сведений о правообладателе, адресе, а также сравнить зарегистрированные характеристики объекта учета с характеристиками, представленными кадастровым инженером в межевом или техническом плане.

Все же следует отметить, что с переходом на электронную форму документов при подготовке межевых, технических планов и актов обследования (XML-документов), оформляемых кадастровым инженером с использованием XML-схем, импорт информации, содержащейся в таком документе производится автоматически, тем самым снижая риск внесения ошибки в записи Росреестра «вручную».

Другое дело, если аналогичную ошибку допустит кадастровый инженер при подготовке технического плана, межевого плана, карты-плана территории  или акта обследования. Рассмотрим вышеприведенный пример, но допустим, что эту же ошибку допустил кадастровый инженер при подготовке технического плана здания в виде XML-документа, просто механически перепутав цифры «4» и «5» и получив при этом общую площадь здания 154,6 кв.м. вместо 145,6 кв.м. Эта ошибка, допущенная лицом, выполнившим кадастровые работы, будет воспроизведена сотрудником органа кадастрового учета и отразится в записях ЕГРН и будет считаться реестровой ошибкой. То есть первоначальным источником проблемы будет являться технический план, подготовленный кадастровым инженером. Последствия будут те же самые – необоснованное увеличение кадастровой стоимости, увеличение налога на имущество, проблемы с банком при получения кредита и т.п. Только исправить такую ошибку просто по заявлению заинтересованного лица уже не удастся. Для ее исправления придется снова обращаться к кадастровому инженеру с целью подготовки аналогичного документа, но в связи с выявленными несоответствия между сведениями о площади ранее учтенного здания (реестровая ошибка) и его фактической площади. Кадастровому инженеру придется подтверждать, что эта ошибка была допущена механически, и здание не подверглось никаким конструктивным изменениям. Затем этот документ необходимо направить в Росреестр в любом порядке, установленном законодательством (через МФЦ, по почте и т.д.) и ждать решения государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов. Также реестровую ошибку можно исправить в порядке информационного взаимодействия, например, запросив сведения о площади здания в соответствующем бюро технической инвентаризации, или на основании вступившего в силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Опять же исправление реестровой ошибки не должно повлечь за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Ошибки, конечно, допускают все, но нужно суметь вовремя их заметить, чтобы собственники объектов недвижимости не были ущемлены в своих правах, а кадастровые инженеры не тратили время и силы на исправление уже выполненной с ошибкой работы.