Статья:

ОСОБЕННОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Конференция: CXXXIX Студенческая международная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум»

Секция: Юриспруденция

Выходные данные
Шихова Э.Г. ОСОБЕННОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ // Молодежный научный форум: электр. сб. ст. по мат. CXXXIX междунар. студ. науч.-практ. конф. № 29(139). URL: https://nauchforum.ru/archive/MNF_interdisciplinarity/29(139).pdf (дата обращения: 24.05.2024)
Лауреаты определены. Конференция завершена
Эта статья набрала 0 голосов
Мне нравится
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
Дипломы
лауреатов
Сертификаты
участников
на печатьскачать .pdfподелиться

ОСОБЕННОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Шихова Эсьмира Гарахан кызы
магистрант, Частное образовательное учреждение высшего образования Сибирский юридический университет, РФ, г. Омск

 

Аннотация. Статья посвящена рассмотрению признаков и отличительных особенностей, характеристики реконструкции объектов недвижимости, видов реконструкции, связи между правовым регулированием реконструкции и самовольной постройки.

 

Ключевые слова: реконструкция, капитальное строительство, самовольная постройка, право собственности, разрешение на строительство, земельный участок.

 

Современная хозяйственная деятельность разнообразна. Одним из значимых и востребованных ее направлений выступает строительная деятельность, которая затрагивает вопросы стабилизации и усовершенствования не только технологических и социально - экономических правил и норм, но и правовых. Иногда указанные процессы могут происходить только в рамках взаимодействия, а именно взаимного урегулирования вышеперечисленных сфер.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) определяет реконструкцию как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Учитывая вышеизложенные признаки, реконструкция тесно связана с самовольной постройкой, поскольку связанные с объектом недвижимого имущества изменения не касаются земельного участка, на котором он расположен, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил. Однако отличительным признаком является то, что до проведения реконструкции какой-то объект имел место быть, был возведен на законных основаниях и имел определенные технические характеристики, отраженные в параметрах кадастрового учета.  С учетом того, что в отношении объекта недвижимости можно выполнить разные виды работ, влекущие изменение его технических характеристик, вопросом в данном случае является: выполнение каких работ будет считаться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования на реконструкцию объекта?

С одной стороны, реконструкция в большинстве случаев требует подготовку проектной документации и получение разрешения на строительство.  С другой стороны, реконструкция возможна во многих случаях, когда новое строительство вообще запрещено или связано со значительными платежами в бюджет. В связи с чем возникает задача квалифицировать производимые работы именно как реконструкцию старого объекта, а не его снос с последующим новым строительством.

В зависимости от вида строительных работ возможны следующие варианты проведения реконструкции:

1. Если право на объект было зарегистрировано и произошло архитектурно-строительное изменение недвижимости, в описание объекта в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) на основании нового технического плана должны быть внесены изменения: указаны новая площадь, этажность и назначение объекта. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.

2. Если право не было зарегистрировано до проведения строительных работ, проводится его регистрация в ЕГРП на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В ЕГРП и свидетельстве о регистрации права указываются новые характеристики объекта по плану независимо от их значения в правоустанавливающем документе.

Понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ, о чем говорилось ранее.  Также можно дополнить указанное определение некоторыми признаками. Согласно подпункту «б» пункта 10 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01 февраля 2006 г. № 54, к реконструкции можно отнести работы по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, а в соответствии с Методическим пособием по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения, рекомендованным к применению Письмом Госстроя России от 12 ноября 1997 г. № ББ-20-254/12, под реконструкцией необходимо понимать в том числе изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).

Получается в зависимости от объема и характера изменений в некоторых случаях реконструкция приводит к созданию нового объекта, а в некоторых нет.

Законодатель разграничивает реконструкцию и строительство нового объекта таким критерием как «существенное изменение объекта».

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого, исходя из положений ГК РФ, реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производились: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно статье 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора. Поэтому нормами ГрК РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции.

Реконструкции обычно подвергается объект, который уже имеет собственника. Это отличает реконструкцию от возведения нового объекта с нарушением порядка. Вследствие этого следует считать правильным, что подобная реконструкция вполне может оказаться реализацией полномочий собственника вещи, выраженной в улучшении ее характеристик.

Таким образом, самовольной постройкой в данном случае должна считаться пристроенная к правомерно возведенному зданию (сооружению) часть. «Создание нового объекта в процессе реконструкции того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку».

Поэтому следует констатировать, что поскольку при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь, то к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

Кроме того, реконструкцию необходимо отличать от переустройства и перепланировки, определяемых статьей 25 Жилищного кодекса РФ. О переустройстве (перепланировке) обычно говорят применительно к помещениям. Перепланировка (переустройство) жилых помещений урегулирована на уровне федерального законодательства. Закон различает и связанные с ними процедуры, что подтверждается судебной практикой. Ввиду того, что переустройство и перепланировка жилых и нежилых помещений только изменяют характеристики объекта, право собственности на который не прекратилось, даже при отсутствии необходимых разрешений нельзя признать такой объект самовольной постройкой и лишить права собственности на него. Факт выполнения самовольных работ по переустройству и перепланировке не должен расцениваться как препятствие для оборота объекта.

Сравнение определений данных видов работ показывает, что основным отличием является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении перепланировки.

 

Список литературы:
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.04.2021)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (часть первая)
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021)
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2021)
5. «Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости». – [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: https://biglibrary.ru/category35/book88/part4/ 
6. МДС 81-6.2000. Методическое пособие по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (рекомендовано к применению письмом Госстроя РФ от 12.11.1997 N ВБ-20-254/12)
7. Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации»