ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД

Фундаментальным институтом российского земельного права является право собственности на земельные участки и, прежде всего, вопросы его установления и прекращения. Возможным вариантом прекращения права собственности на земельный участок является его изъятие для государственных и муниципальных нужд.

Согласно п. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации лишение имущества может осуществляться исключительно по решению суда, в случае принудительного отчуждения имущества для государственных нужд необходимо соблюдение специального условия – предварительного и равноценного возмещения [3].

Основания изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд регламентированы ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации [2]. При этом очевидно, что подобная мера относится к «принудительным основаниям прекращения права на земельный участок, а поэтому возможна лишь в исключительных случаях» [8; с. 145].

Возможность обеспечения равноценного возмещения изъятого для государственных и муниципальных нужд земельного участка напрямую связано с процессом его оценки и последующей компенсации, которая может выражаться в денежной или имущественной форме.

Оценка земельного участка – комплексная категория, включающая в себя:

1. рыночную стоимость земельного участка, а также находящихся на его территории объектов недвижимости;
2. убытки, которые понесет правообладатель ввиду необходимости передачи земельного участка (например, упущенная выгода или невозможность исполнения обязательств перед третьими лицами, с которыми он заключил договор аренды).

Несмотря на значимость процесса оценки земельного участка для надлежащей реализации конституционных положений о равноценном возмещении отчужденного имущества, на сегодняшний день не существует конкретных методик определения рыночной цены и размера ущерба, что, несомненно, выступает в качестве серьезного пробела правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации.

По данному поводу в научной литературе справедливо отмечается, что действующие сегодня Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Распоряжение Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» (далее по тексту – Методические рекомендации) являются актами общего характера и не содержат конкретный порядок расчета компенсации, в результате чего оценщики осуществляют собственную профессиональную деятельность на основе субъективного мнения, вытекающего из их знаний и опыта [1; с. 24].

Как указано в Методических рекомендациях, при оценки рыночной стоимости земельного участка оценщик самостоятельно выбирает метод оценивания, как регламентированный, так и нерегламентированный законодательством. Иными словами, глава 4 Методических рекомендаций предоставляет оценщикам право действовать по своему усмотрению (возможно в чьих-то интересах с целью завышения или занижения рыночной цены земельного участка) при оценке его стоимости, не устанавливая конкретную методику, применимую для конкретного типа земельного участка (например, расположенного на определенной территории).

Поскольку перечень методов не исчерпывающий и отсутствует приоритетность в применении существующих методов оценки, на практике зачастую встречаются случаи, когда лица, представляющие интересы публичной власти, в процессе оценки земельного участка, подлежащего изъятию, значительным образом занижают его рыночную стоимость.

Например, Ясненским районным судом установлено, что ООО «Светлинская горно-металлургическая компания» (далее – ООО) с целью проведения работ, связанных с пользованием недрами, инициировало процесс изъятия земельного участка, находящегося в собственности ФИО. Для чего ООО был приглашен независимый оценщик, установивший размер рыночной стоимости земельного участка – 300 200 рублей. Не согласившись с подобной оценкой, ФИО направило возражения в суд, в котором просило о проведении повторной оценки рыночной стоимости. Судебная экспертиза, проводимая экспертом ООО «Центр экономических и юридических экспертиз», установила, что размер рыночной стоимости земельного участка составляет 417 834 рублей, что на 1/3 больше первоначально заявленной [6].

Арбитражным судом г. Севастополь рассмотрено дело по следующим обстоятельствам: Департамент по имущественным и земельным отношениям г. Севастополь обратился с иском к ФИО об изъятии находящегося у него в собственности земельного участка с возмещением рыночной стоимости, равной 20 538 137 рублей (установлена на основании независимой экспертизы, проведенной по инициативе Истца). ФИО с подобной оценкой не согласился, признав её заниженной. Для подтверждения собственной позиции ФИО предоставил договор купли-продажи, по которому стоимость земельного участка составляла 26 000 000 рублей, а также договор аренды данного участка между ним и третьим лицом, по которому последнее обязуется выплачивать ФИО 100 000 рублей в месяц с ежегодной индексацией на 7 %. Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу об установлении рыночной стоимости земельного участка, равной 27 105 500 рублей [7].

Одной из причиной подобного несоответствия рыночной стоимости, определенной разными оценщиками, является применение ими разных методов в процессе оценки земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд. В каждом из них оценщик, выбираемый Истцом, устанавливал рыночную стоимость земельного участка ниже, чем фактическая, что ущемляло права Ответчика, то есть лица, у которого изымали земельный участок.

Рассмотренная судебная практика демонстрирует отрицательные последствия отсутствия в законодательстве закрепленного конкретного метода оценивания земельного участка, подлежащего применению в зависимости от объективных факторов.

Как мы видим, вопрос надлежащей оценки (то есть определения рыночной стоимости и убытков) земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд, на сегодняшний день стоит достаточной остро, поскольку не существует законодательно регламентированного порядка оценки, в том числе учета индивидуальных особенностей каждого земельного участка.

Сегодня ни гражданами, ни профессиональными оценщиками, ни представителями органов публичной власти в полном объеме не понятен процесс определения стоимости изымаемого имущества, что негативно сказывается на восприятии уровня защищенности гарантированных Конституцией Российской Федерации прав [5; с. 222].

Ввиду чего считаем обоснованной позицию о необходимости разработки и законодательного закрепления конкретных методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд, а также убытков, которые понесет правообладатель ввиду необходимости передачи земельного участка.

В данной связи примечателен опыт отдельных развитых государств: во Франции и Великобритании рыночная стоимость земельного участка определяется как «его годовая рентная стоимость»; если необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, который изымается для добычи полезных ископаемых, то в Австралии она рассчитывается с позиции «доходности на единицу площади объекта»; этот же метод используется в Швейцарии для установления рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения; в США оценщик в ходе своей профессиональной деятельности должен использовать минимум два метода оценки [4; с. 3].

Как мы видим, рыночная стоимость в некоторых других иностранных правопорядках строго привязана к виду земельного участка, который подлежит оценки (например, в целях оценки земли, используемой для сельскохозяйственной деятельности, добычи полезных ископаемых применяется конкретный метод) или подлежит определению минимум двумя из существующих методов оценивания, что является более показательным и снижает возможность занижения или завышения стоимости.

Исходя из всего вышеизложенного, проблема оценки земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, в Российской Федерации сегодня достаточно существенна, что подтверждается примерами из судебной практики и масштабными научными исследованиями в данной области. Наиболее эффективным способом устранения данного пробела правового регулирования является законодательное закрепление конкретных методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельного участка и убытков, вызванных его изъятием.

В целях чего представляется разумным законодательное закрепление классификации земельных участков, подлежащих оценки для определения их рыночной стоимости. Каждому элементу классификации необходимо присвоить императивный метод оценивания, подлежащий применению в конкретном случае, что значительным образом упростит процесс оценивания и снизит вероятность занижения фактической рыночной стоимости земельного участка, а следовательно, и ущемления прав его правообладателей.

Данная модернизация положительным образом скажется на уровне защиты и гарантированности прав, свобод и законных интересов (прежде всего, имущественных и иных экономических) правообладателей земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации.