ПРОБЛЕМА ОБРАЗОВАНИЯ И ПРЕОБРАЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земля играет важнейшую роль в поддержании жизни и экономической деятельности, будучи не только ценным природным, но и экономическим активом. Эффективное использование земельных ресурсов напрямую влияет на состояние экономики страны, а сами земельные отношения подлежат регулированию со стороны государственных органов.

Гражданский оборот земельных ресурсов осуществляется через земельные участки. Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации (Далее – ЗК РФ), земельный участок является недвижимым имуществом, представляющим собой часть поверхности Земли с уникальными характеристиками.

Одним из ключевых процессов, связанных с земельными участками и, соответственно, влияющих на экономику России, является их образование.

Цель научной статьи – проанализировать роль земельного законодательства в процессе образования и преобразования земельных участков, выявить существующие проблемы.  

Процесс образования земельных участков включает в себя регистрацию участков на государственном кадастровом учете, что подтверждает их существование и индивидуальность согласно установленным характеристикам. В соответствии с частью 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", информация о границах земельных участков, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), считается основополагающей для идентификации земельного участка как уникального объекта. Границы земельного участка отделяют его от других земель и участков.

Как указано в статьях 11.2-11.7 ЗК РФ, образование земельных участков может происходить через ряд процедур: разделение участков, их объединение, перераспределение, выделение нового участка из существующего, а также образование новых участков из земель, принадлежащих государству или муниципалитетам. При этом исходные участки прекращают свое существование с момента государственной регистрации прав на вновь образованные участки.

Целевое назначение и разрешенное использование новых земельных участков определяются исходя из назначения и использования существующих участков, а возникновение и сохранение прав и ограничений на новые участки регулируется статьей 11.8 ЗК РФ.

Образование участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно статье 11.3 ЗК РФ, производится на основе следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Требования к схеме определяются в статье 11.10 ЗК РФ.

В результате разделения земельного участка может образоваться несколько новых участков, а сам исходный участок прекращает свое существование. Владельцы новых участков получают права собственности на все созданные в результате раздела участки.

Выделение участка возможно, если речь идет о выделении доли или долей из участка, находящегося в долевой собственности. При этом могут образоваться один или несколько новых участков, а исходный сохраняется в измененных границах. Участник, совершивший выделение, получает право собственности на новый участок, а право долевой собственности на измененный участок у него утрачивается, тогда как у остальных участников права на измененный участок сохраняются.

Особенности выдела участков из земельных долей регламентируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно статье 13.1 этого закона, проект межевания должен содержать данные о размерах и границах участков, выделяемых в счет долей. Площадь выделяемого участка может варьироваться в зависимости от состояния почвы и других факторов.

При объединении смежных земельных участков формируется один новый участок, а существующие участки прекращают свое существование. Владельцы смежных участков получают права на образованный участок.

Процедура перераспределения нескольких смежных участков приводит к образованию других субъектов, существование исходных при этом также прекращается. К критериям, которые должны соблюдаться при образовании и изменении участков, относятся предельные размеры, отсутствие пересечений с границами населенных пунктов и муниципальных образований, а также возможность рационального использования участков для размещения объектов недвижимости. Важным является соблюдение принципа «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (пункт 5 статьи 1 ЗК РФ). Однако, как показывает практика, на земельных участках, которые не соответствуют нормативным требованиям, может возникать множество проблем. Законодательство создает механизмы для фильтрации не соответствующих участков, как, например, в статье 26 Закона N 218-ФЗ, где указаны процедуры и основания для приостановления кадастрового учета и регистрации прав на земли, пересекающие границы существующих участков или нарушающие иные нормы.

Несмотря на это, по ряду причин, включая административное регулирование, создавшее принципиальную разрозненность и различную подчиненность служб и ведомств, а также не последовательность действий участников земельных отношений [5, с.49], участки, созданные с нарушениями, присутствуют в гражданском обороте, что часто ведет к земельным спорам. Основные виды споров по местоположению границ включают:

• установление границы;
• оспаривание результатов межевания;
• признание недействительным образования земельного участка;
• исправление реестровых ошибок;
• устранение препятствий в пользовании участками;
• истребование участка из чужого незаконного владения;
• преобразование земельного участка;
• и др.

Чтобы разрешить подобные споры, крайне важно учитывать соответствие границ участка нормативным требованиям, а также следовать установленным регуляциям в процессе образования и преобразования земельных объектов.