Перевод жилых помещений в нежилые: актуальные проблемы

Уже давно никого не удивляют появившиеся на месте квартир, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, офисы, парикмахерские, магазины со входом «через балкон». Вопрос перевода помещений из категории жилых в нежилые не теряет свою актуальность, поскольку и в настоящее время существуют проблемы, возникающие при изменении функционального назначения помещения в многоквартирном доме, которые не находят своего решения на уровне как доктрины, так и правоприменительной практики.

Наиболее распространенным вопросом распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом при переводе является вопрос организации отдельного входа. Согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое названо наличие доступа (отдельного входа) к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (коридора, подъезда и т.д.), или наличие технической возможности оборудовать такой доступ (возможность прорубить в стене отверстие для двери и т.д.). Данное действие неизбежно сопряжено с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Все описанное предполагает распоряжение общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (ст. 36 ЖК РФ). Ведь ни наружные стены дома, ни земельный участок не являются собственностью обладателя квартиры, которая переводится в нежилое, он не может ими распоряжаться самовольно.

Следовательно, для оборудования отдельного входа, размещения дорожки к нему, установки козырька крыльца требуется согласие общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44 и 46 ЖК РФ). При этом закономерным является следующий вопрос: какое количество от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме должны поддержать инициативу собственника квартиры?

Эти действия можно рассматривать как уменьшение общего имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) или как использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).  И если во втором случае закон предусматривает получение согласия двух третей голосов сособственников в многоквартирном доме, то в первом-необходимо согласие всех сособственников, которое получить значительно сложнее, особенно в многоподъездном доме.

В литературе такое противоречие законодательства вызывает критику. Так, например, С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова отмечают, что «трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, переустройства и (или) перепланировки связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективно, ведь практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственников помещений многоквартирного дома» [1].

Также перевод помещений из нежилых в жилые и обратно предусматривает предоставление ряда документов закрепленных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а именно: заявление о переводе, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Однако это не весь перечень необходимых документов.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме также обязан быть представлен вместе с вышеназванными документами. Иначе процедура выдачи разрешения на перевод утрачивает смысл: разрешение муниципалитет обязан выдать (п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ), но у него отсутствует информация о том, может ли быть оборудован отдельный вход для данного помещения. В связи с тем, что ч. 3 ст. 23 ЖК РФ устанавливает, что вышеназванный перечень документов является закрытым, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя подтверждения согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

Сложившаяся ситуация приводит к злоупотреблениям как со стороны собственников квартир, намеренных перевести их в нежилой фонд, так и со стороны собственников иных помещений в многоквартирном доме. Первые получают разрешение о переводе и на свой страх и риск оборудуют отдельный вход, благоустраивают его. Вторые начинают «выкручивать руки» собственнику вновь образованного нежилого помещения, как используя средства массовой информации, так и обращаясь в суды с исками о признании перевода незаконным.

Судебная практика по данному вопросу сводится в основном к оспариванию отказов в переводе жилого помещения в нежилое.

Так, решением Олонецкого районного суда Республики Карелия истцу было отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Оценивая доводы истца о том, что им были представлены все необходимые документы, суд отметил, что, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, требуется обязательное согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на осуществление такой реконструкции [2].

На основании изложенного представляется правильным предложение Макеева П.В. внести в ЖК РФ изменение, дополнив часть 2 статьи 23 ЖК РФ пунктом 6 следующего содержания: «6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» [3].

В обоих случаях мы имеем дело с конфликтом, которого бы не было, если бы и механизм перевода жилого помещения в нежилое был более корректно прописан и в рамках небольшого социума - собственников помещений в многоквартирном доме было выработано устраивающее всех решение вопроса о ведении бизнеса одним из собственников в его помещении.