Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости

Аннотация. Статья посвящена рассмотрению вопроса места договора купли-продажи недвижимости в гражданском праве России. На основе анализа судебной и правоприменительной практики выработаны рекомендации по устранению типовых ошибок при формировании содержания вышеуказанного договора.

Ключевые слова: договор, купля-продажа, предмет договора, исполнение договора. 

Права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Таковы права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты и др. (см. п. 1 ст. 131 ГК) [1].

Обращение к нормам закона, посвященным передаче недвижимости, позволяет сделать следующие выводы.

1. Передача объекта недвижимости обычно имеет две стороны - фактическую и юридическую: первая связывается с актом вручения объекта (см. абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК), вторая - с актом формализации (документирования) передачи. Вручение переносит от традента к акципиенту правомочие владения объектом и другие правомочия. Так, покупатель, уже получивший объект от продавца (п. 1 ст. 556 ГК), но еще не ставший его собственником (п. 1 ст. 551 ГК), является законным его владельцем. Законность его владения опирается на совершённый и исполненный (в части передачи) договор. Покупатель как законный владелец объекта может пользоваться им, а также совершить в отношении него сделку, ее предмет - будущая вещь, регистрации права на которую покупатель вправе добиваться в судебном порядке (см. п. 2 ст. 455 и п. 3 ст. 551 ГК) [3; с.45]. В связи с необходимостью формализации (документирования) передачи объекта недвижимости в ст. 556 и в п. 1 ст. 655 ГК говорится о передаточном акте или ином документе о передаче, в п. 1 ст. 563 и в ст. 659 ГК - только о передаточном акте, в п. 4 ст. 753 ГК - о подписываемом сторонами акте сдачи и приемки результата работ, а при отказе от подписания одной из сторон - об одностороннем акте сдачи (приемки) результата работ. Вряд ли, однако, для цели документирования передачи принципиально название документа. Важно соблюдение требований закона к его содержанию (напр., при про даже предприятия передаточный акт должен содержать данные о его составе, об уведомлении кредиторов, сведения о выявленных недостатках переданного имущества, перечень непереданного имущества ввиду его утраты - абз. 1 п. 1 ст. 563 ГК), а также соблюдение технических формальностей (напр., при отказе от подписания акта приемки-передачи результатов работы должна делаться отметка - абз. 1 п. 4 ст. 753 ГК, при этом, следуя правилу абз. 2, целесообразно обоснование мотивов отказа).

2. Если в условиях необходимости совершения двухактной передачи объекта недвижимости совершается только один акт - т. е. объект вручается без документирования его передачи или без вручения объекта документируется его передача - владение акципиента будет «голым» за отсутствием документа и corpus possessionis соответственно. Дело в том, что владение в условиях отсутствия у него легальных признаков доктринально трактуется как фактическое господство лица над вещью. Такой подход, нивелирующий владение (possessio) и держание (detentio), воспринимается толерантно в отношении владения движимой вещью, но владение объектом недвижимости не может и не должно пониматься столь же примитивно. Поэтому владение объектом недвижимости в условиях необходимости совершения двухактной его передачи может быть трех видов: а) владение, основанное на двух актах (вручение и документирование); б) владение, основанное только на акте вручения; в) владение, основанное только на акте документирования. В первом случае владение объектом недвижимости является «одетым» (полноценным), в двух других - «голым» (неполноценным). В связи с таким противопоставлением иллюстративен следующий пример. При так называемой двойной продаже из двух покупателей объекта недвижимости преимущество имеет тот покупатель, который принял от продавца объект недвижимости и документировал его передачу: в этом случае требование другого покупателя к продавцу отпадает (ч. 1 ст. 398 ГК). Если же покупатель получил от продавца объект без документирования его передачи или документировал передачу объекта без его получения, за отсутствием полноценной (двухактной) передачи объект недвижимости нельзя признать переданным, а соответствующего покупателя - получившим на этом основании преимущество перед другим покупателем. Здесь совершенный акт (будь то вручение объекта или документирование передачи) значения не имеет, а преимущество получит тот покупатель, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить -тот, кто раньше предъявил иск.

3. Договор купли-продажи направлен на переход права собственности от продавца к покупателю. В договоре продажи недвижимости такой переход подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Закон, предусматривая необходимость регистрации перехода права, не говорит прямо, что право переходит от продавца к покупателю в этот момент (ср. с п. 1 ст. 564 ГК), впрочем, это следует из п. 2 ст. 8.1 и п. 2 ст. 223 ГК. Закон также не определяет последовательность между передачей объекта недвижимости (его вручением и документированием передачи) и регистрацией перехода права на данный объект (ср. с п. 2 ст. 564 ГК). Поэтому передача объекта недвижимости может состояться до или после регистрации перехода права, но с практической точки зрения, как уже приходилось отмечать, покупателю предпочтительнее принять объект прежде, чем состоится переход права [4, с. 189-192]. Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента регистрации перехода права не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому на всем промежутке от момента передачи объекта недвижимости и вплоть до регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником объекта остается продавец, а покупатель - законный его владелец, титул которого покоится на заключенном и исполненном (в части передачи) договоре продажи недвижимости. 

4. В договоре продажи недвижимости обязательство продавца передать объект недвижимости считается исполненным после его вручения покупателю и документирования передачи (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Последовательность совершения этих актов значения не имеет. Вероятно, более распространены случаи, когда вручение объекта недвижимости предшествует документированию передачи, однако, исходя из практических соображений и личных предпочтений контрагентов, нельзя исключать и другого. Так, документ о передаче объекта недвижимости, составленный и подписанный сторонами до его вручения, при необходимости можно использовать как письменное доказательство, а также при решении публично-правовых вопросов (напр., в связи с ведением бухучета и налогообложением) [4; с. 745]. 

В договоре продажи предприятия имущество предприятия считается переданным покупателю (а обязанность продавца по его передаче исполненной) в день документирования передачи. С таким особенным определением законом момента исполнения продавцом обязанности по передаче предприятия (ср. абз. 1 п. 2 ст. 563 с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК) связан переход к покупателю риска случайной гибели (повреждения) имущества предприятия (абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК). Поэтому фактическая передача имущества предприятия, принципиальная для исполнения консенсуального договора продажи предпри-ятия1, не имеет значения при определении дня исполнения продавцом обязанности передать имущество предприятия и момента перехода на покупателя риска его случайной гибели (повреждения). 

Таким образом, учитывая практическую значимость выделения признаков, сформулированных в настоящей статье, видится целесообразным отвести договору купли-продажи недвижимости особое место в гражданском праве по вышеуказанным критериям с целью минимизации споров, связанных с дальнейшим исполнением обязательств, вытекающих из таких договоров. 

Список литературы:

1.  "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994
N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

2.Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1 / Е. Н. Абрамова [и др.]; ред.
А. П. Сергеев. М.: ТК Велби, 2008. 1008 с. 

3.Егоров Н. Д. К вопросу о понятии обязательства // Сборник статей к 55-летию Е. А. Крашенинникова: сб. науч. тр.; ред. П. А. Варул. Ярославль: ЯрГУ, 2006. С. 36-49. 

4.Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2004. 236 с.