Факторы, влияющие на цены на жилую недвижимость

Во всем мире тенденции роста и падения цен на жилье неизбежно связаны с экономическими и политическими факторами, как внутренними, так и внешними для какой-либо конкретной страны, а также с общественными настроениями и ожиданиями.

Во II квартале 2017 г. в Европе продолжается установившийся подъем цен на жилье, а в странах Среднего Востока, Латинской Америки, Новой Зеландии и некоторых частях Азии – резкий спад. Цены выросли на 28 из 43 рынков жилья, статистика по которым на настоящее время опубликована с учетом показателей инфляции. Номинальные показатели, более оптимистичные и знакомые общественности, демонстрируют рост цен на жилье в 33 странах и их снижение в 10 странах. Пятью сильнейшими рынками жилья за II квартал 2017 г. стали: Исландия (+21,28%), Гонконг (+19,27%), Ирландия (+13,52%), Канада (+13,08%) и Румыния (+8,87%). Самое большое снижение цен на жилье по сравнению с аналогичным периодом прошлого года зафиксировано в Пуэрто-Рико (-9,59%), России (-7,58%), Катаре (-6,25%), Македонии (-5,99%) и Египте (-5,32%).

Согласно исследованию Global Property Guide, во втором квартале 2017 года только 16 рынков жилья, по которым имеются данные, показали укрепляющуюся динамику роста, а 26 рынков жилья продемонстрировали ослабляющуюся динамику. Динамика – это измерение «изменений в изменении»; иными словами, динамика возрастает, если за текущий год рынок недвижимости растет быстрее (или падает меньше), чем за предыдущий. Данные о динамике показывают, что рост большинства рынков жилья, вошедших в настоящий обзор, сейчас замедляется. В настоящем обзоре используются показатели, скорректированные с учетом инфляции.

Цены на жилье продолжают расти в большинстве европейских стран, но темпы роста значительно снижаются. Шесть из десяти сильнейших рынков жилья по данным настоящего исследования приходятся на Европу, а цены выросли в 18 из 22 европейских стран, по которым доступны данные с начала года до II квартала. Однако только 10 европейских рынков жилья продемонстрировали укрепляющуюся динамику роста во II квартале, в то время как на 12 рынках рост цен замедлился.

В Азии лидирующие позиции по росту цен на жилье занимают Гонконг и Филиппины. В Китае, Японии и на Тайвани рост цен замедляется.

Рост цен на жилье в США остается неизменным, в Канаде ситуация становится оптимистичнее, а рынок жилья Латинской Америки остается слабым. Ближневосточные рынки жилья затухают: на всех четырех рынках региона, по которым имеются данные за II квартал 2017 г., зафиксирован спад.

Показатели по лидирующим рынкам жилья приведены в таблице:

Таблица.

Изменение цен на жилье (с учетом инфляции)

Основным фактором роста или падения цен на жилье, исходя из обзора, является экономическая ситуация в стране. Например, при росте экономики повышаются и цены на жилую недвижимость (как это происходит в Исландии, на Филиппинах, на Тайвани), а при спаде экономики снижаются и цены (сейчас это случается в Катаре). При этом бывают и исключения, когда при росте экономики цены продолжают падать или, наоборот, сохраняют рост на фоне ослабляющейся экономики страны (Индонезия, Бразилия). Часто на цены на жилье сказывается также политическая ситуация в стране, последствия глобального экономического кризиса или конкретные меры, принимаемые правительством. Рассмотрим подробнее эти меры.

Ирландия занимает лидирующие позиции на европейском рынке жилья. Некоторые специалисты связывают это с введением структурных реформ, поддерживающих общую экономику страны. При этом спад не прогнозируется даже несмотря на неопределенность, связанную с Brexit и будущей налоговой и торговой политикой США.

Шведский рынок жилья остается сильным, несмотря на введение новых амортизационных требований в июне 2016 года, целью которых было ограничение спекулятивного спроса.

Россия остается самым слабым рынком жилья в Европе и вторым худшим рынком по глобальному обзору, но ситуация налаживается. После периода резкого роста потребительских цен, инфляция в России несколько стабилизировалась, выровняв и цены на жилую недвижимость.

Рынок жилья Македонии переживает трудности, частично из-за длительного политического кризиса в стране, а также под влиянием проблем в соседней Греции. Также рынок жилья Македонии еще не успел восстановиться после мирового экономического кризиса.

Несмотря на повышение сборов для тех, кто приобретает жилье не впервые, введенное в ноябре 2016 года, рынок жилья Гонконга развивается устойчиво. Спрос повышается за счет сочетания строгих правительственных постановлений по развитию, низких процентных ставок и стабильности валюты; в то время как предложение земли, которое контролирует правительство, продолжает уменьшаться.

В Китае цены на жилье продолжают расти, хотя и гораздо более медленными темпами, так как новая политика регулирования и ужесточение монетарной политики начинают влиять на застройщиков и спекулятивных покупателей. Для «охлаждения» рынка жилья в сентябре 2016 года правительство повысило минимальный порог авансового платежа для приезжих, а также запретила выдачу внутренних облигаций компаниями по недвижимости. С тех пор ряд других мер по ужесточению правил для ограничения спекулятивных покупок недвижимости был введен в более чем 45 городах Китая, в основном в городах верхнего уровня.

Рост японского рынка жилья был подкреплен повышением курса японской йены на 12,7% с 123,725 ¥ за 1 доллар США в июне 2015 года до 109,778 ¥ за 1 доллар США в августе 2017 года.

Тайваньские цены на жилье продолжали снижаться в течение последних двух лет, после того, как правительство ввело строгие меры правительства по сдерживанию спекулятивных покупок жилья. Но спрос снова набирает обороты, и в первой половине 2017 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сделки с недвижимостью в шести крупных столичных районах Тайваня (Тайбэй, Новый Тайбэй, Таоюань, Тайчунг, Тайнань и Гаосюн) выросли на 20%.

В Чили в 2016 году был введен НДС в размере 19% на продажи недвижимости «привычными продавцами» – компаниями по недвижимости, а также любыми юридическими или физическими лицами, которые покупают и продают жилые помещения за период, не превышающий один год.

Мексика: замедление цен на недвижимость увеличивается из-за резкого обесценения песо в последние месяцы. Песо в Мексике упал по отношению к доллару США на 14,9% в 2015 году и еще на 16,7% в 2016 году, это самый большой годовой спад с 2008 г.

Рынок недвижимости Катара значительно слабеет на фоне резкого экономического спада и продолжающегося дипломатического кризиса в регионе.

Египетские цены на жилье остаются низкими. В стремлении оживить рынок недвижимости президент недавно ратифицировал закон 17/2015, сняв последние оставшиеся ограничения на иностранную собственность на землю и недвижимость в Египте и ввел правила, позволяющие правительству, крупнейшему землевладельцу в Египте, выделять земли частному сектору в рамках схем государственно-частного партнерства за долю от прибыли.

В Израиле десятилетний рост цен на жилье завершается принятием правительством меры ограничения интенсификации.

В Новой Зеландии рынок жилья тоже резко замедляется, в основном по причине новых кредитных ограничений, введенных в октябре прошлого года, из-за чего жилье становится менее доступным.

Пуэрто-Рико неожиданно стал самым слабым рынком жилья глобального обзора. Это обусловлено продолжающимися экономическими проблемами, высокой безработицей, массовой эмиграцией, почти катастрофическим государственным долгом и понижением кредитного рейтинга. Исторически сложилось так, что экономика Пуэрто-Рико тесно отражает тенденции Соединенных Штатов. Однако последний экономический спад был более интенсивным и задерживался в Пуэрто-Рико дольше. Уровень бедности сейчас составляет 45%. Рынок жилья сильно пострадал: с 2008 по начало 2017 г. цены снизились на 37%.

Таким образом, помимо общей экономической ситуации в стране, цены на жилье испытывают воздействие политических кризисов, курсов валют, геополитических изменений, социально-демографических процессов, законодательных ограничений, а также правительственных мер по сдерживанию или, наоборот, стимулированию развития рынка жилой недвижимости.