АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Аннотация. статья посвящена актуальным проблемам купли-продажи недвижимости. Сделок купли продажи. Порядок регистрации, и основные проблемы, с которыми сталкивается продавец и покупатель при регистрации право собственности на недвижимое имущество.

Abstract. the article is devoted to the actual problems of buying and selling real estate. Purchase and sale transactions. The procedure for registration, and the main problems faced by the seller and buyer when registering ownership of real estate.

Ключевые слова: купля-продажа, недвижимость, проблемы, законодательство, регистрация, нотариальное заверение.

Keywords: purchase and sale, real estate, problems, legislation, registration, notarization

Сегодня в России активно развивается рынок недвижимости. В результате граждане, являясь субъектами гражданского права, довольно часто совершают сделки по купле-продаже недвижимости (квартир, земельных участков, дач и т.д.). В то же время объекты недвижимости являются дорогостоящими объектами. В результате возникает множество рисков: мошенничество, особенности налогообложения при купле-продаже, юридическая чистота сделки и т.д. Граждане, совершая сделку по отчуждению недвижимости, должны взвесить и проанализировать все риски, продумать схему отчуждения, перевода денежных средств и т.д.

В последнее время государством проводится активная работа в части совершенствования законодательства в сфере купли-продажи недвижимости, в том числе жилой. Обязательное нотариальное заверение определенных видов сделок, которые кажутся наиболее сложными с юридической точки зрения, стало одним из самых фундаментальных изменений. Это говорит о том, что работа ведется в правильном направлении, однако по сей день в теории и практике существуют проблемы, связанные со сделками в сфере купли-продажи жилой недвижимости. Право на жизнь закреплено в статье 40 Конституции: каждый человек имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для реализации права на жилище.

Таким образом, сам законодатель предусмотрел такое право, чтобы никто не оставлял человеку дом, где он мог бы жить и пользоваться всеми услугами для комфортного проживания. В гражданском праве существует такое понятие, как недвижимость. Оно раскрыто в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и звучит так: под "недвижимостью" традиционно понимается земельный участок и все постоянно закрепленные на нем улучшения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Это могут быть жилые дома, коттеджи, небоскребы и жилые дома монолитной или кирпичной конструкции.

Гражданин, имеющий право проживать в этой недвижимости, реализует свои права и обязанности. Он живет один, со своей семьей, сдает жилье. Это его право, и никто не будет винить его за это. Но, есть такие обстоятельства, которые способствуют смене места жительства. Увеличение жилой площади, обмен вашей недвижимости на другую недвижимость. Всегда есть много вариантов. Давайте сосредоточимся на одном из этих примеров. Итак, мы выбрали новую недвижимость (например, квартиру), состоящую из трех комнат. Абсолютно все устраивает по расположению, и свежий ремонт, и приличные соседи, и продавец готов продать в тот же день. Мы никогда не задумываемся о том, как быстро теряем голову из-за мечты и нового места для жизни, что не замечаем, как нас могут обмануть. И всегда нужно быть внимательным.

Смена собственника на основании договора купли-продажи, в силу его консенсуального характера, состоит из трех этапов: заключение договора; его исполнение, которое включает фактическую передачу жилого помещения продавцом, оплату стоимости покупателем и подписание обоими них передаточного акта; государственная регистрация перехода права собственности. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора в виде его ничтожности.

Основными условиями договора в силу закона являются: предмет, цена и перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жилым помещением. Стороны могут предусмотреть в договоре еще одно существенное условие: обязательство по передаче жилого помещения будет считаться выполненным не после подписания передаточного акта, а после фактической сдачи (передачи ключей продавцу, его вселения) или после перечисления денег. Это имеет большое значение, поскольку контракт считается выполненным с момента выполнения обязательств по передаче.

Предмет договора, то есть жилое помещение, должно быть способно к отчуждению без запрета. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество подлежат обязательной регистрации в едином государственном реестре прав. Ограничение (обременение) относится к наличию установленных законом или уполномоченными органами запретов, которые ограничивают правообладателя в осуществлении прав собственности или других вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, арест, аренда и т.д.). Следовательно, любое нарушение владельцем ограничений (обременений) в отношении его прав на жилое помещение может повлечь за собой, мягко говоря, нежелательные последствия. Наличие ограничений (обременений) может быть причиной отказа в регистрации договора купли-продажи жилого помещения на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Цена недвижимости является существенным условием договора купли-продажи такой недвижимости. Отсутствие цены в договоре приводит к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются. Если цена недвижимости в договоре установлена исходя из стоимости единицы ее площади или другого показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая оплате, определяется фактическим размером недвижимости, переданной покупателю.

Также важно отметить, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, включает в себя цену части земельного участка, переданного вместе с этим имуществом или соответствующим правом на него. Это правило носит диспозитивный характер, и поэтому стороны договора часто устанавливают отдельные цены на здания, сооружения, другую недвижимость и земельный участок или право на него. Существенным условием договора купли-продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, или другого жилья, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования этим помещением после его приобретения покупателем в соответствии с законом, является список этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемое жилое помещение (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ими могут быть: члены семьи владельца или совместно проживающие или ведущие общее домашнее хозяйство; работодатель по договору коммерческой аренды и постоянно проживающие с ним; лица, пользующиеся жилыми помещениями в силу завещательного отказа; получатель ренты по соглашению о пожизненном содержании с иждивенцем. Эти лица должны быть зарегистрированы в данном жилом помещении или иметь договор с собственником соответствующей формы. Также на практике большинство споров возникает из-за игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи владельца. Более того, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, в силу пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации не гарантирует законность сделки.

Понимание значимости государственной регистрации прав неоднократно было представлено в судебной практике, суть их оценки заключается в том, что факт государственной регистрации прав является обязательной составляющей правового режима недвижимости. Несоблюдение простой письменной формы влечет за собой недействительность сделки. В свою очередь, несоблюдение нотариальной формы, которая, в силу закона, устанавливается соглашением сторон, влечет за собой недействительность сделки, без возможности ее "исцеления". Стороны контракта должны учитывать и подходить к исполнению своего соглашения максимально ответственно. Этот механизм регулирования формы сделки действует в первую очередь в интересах самих сторон.