Порядок нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и правовые последствия несоблюдения нотариальной формы сделок с недвижимостью

PROCEDURE FOR NOTARIZATION OF REAL ESTATE TRANSACTIONS AND LEGAL CONSEQUENCES OF NON-COMPLIANCE WITH THE NOTARIAL FORM OF REAL ESTATE TRANSACTIONS

Yulia Nechaeva

Student of St. Petersburg State University of Aerospace Instrumentation Russia, St. Petersburg

Аннотация. Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, предусмотрены положениями статьи 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Это случаи, прямо установленные законом либо соглашением сторон. Участники договорных обязательств вправе сами определять важность такого действия, даже если его проведение не требуется в соответствии с нормами права. Нотариальный работник не может отказать в оформлении любой гражданско-правовой сделки, которая не противоречит требованиям законодательства. Надо отметить, что несоблюдение требуемого формата для совершаемых операций влечет их ничтожность, то есть не возникновение правовых последствий их проведения.

Abstract. Real estate transactions subject to mandatory notarization are provided for in article 163 of the civil code of the Russian Federation. These are cases directly established by law or by agreement of the parties. The parties to the contractual obligations have the right to determine the importance of such an action, even if it is not required in accordance with the rules of law. A notary employee may not refuse to execute any civil transaction that does not contradict the requirements of the law. It should be noted that failure to comply with the required format for the operations performed entails their insignificance, that is, not the occurrence of legal consequences of their conduct.

Keywords: transactions, real estate, notary certification, Civil code, notary public.

Ключевые слова: сделки, недвижимость, нотариальное удостоверение, Гражданский кодекс, нотариат.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Российской федерации 27 апреля 2018 г., опубликовала на официальном сайте информацию, касающуюся обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью [6]. Данная информация также была размещена в системе «Консультант Плюс» и закрепила основные положения об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью и доверенностей, при осуществлении сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с этой информацией, нотариального удостоверения требуют сделки:

1) по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Такое положение закреплено в ст.42 Федерального Закона №218 «О государственной регистрации недвижимости».

2) связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Необходимость нотариального удостоверения такого рода сделок закреплена в ст.54 Федерального Закона №218 «О государственной регистрации недвижимости».

3) с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на её основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением. Это положение закреплено в ст.18 Федерального Закона №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность сделки. Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел легитимно. Что сделка законна.

Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, отрабатывающие свои комиссионные и не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны.

Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью.

В семейном законодательстве недвижимость будет затрагиваться при регулировании имущественных прав субъектов семейного права. Обязательная нотариальная форма сделок, в которых предметом регулирования может выступать недвижимость, установлена: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой установлена законом обязательная нотариальная форма (ст.35 Семейного Кодекса Российской Федерации); для заключения брачного договора (ст.41 Семейного Кодекса Российской Федерации) [1]. Эти положения регулируют имущественное положение супругов, в том числе, и относительно недвижимости.

В ст.21 Федерального Закона №14 «Об обществах с ограниченной ответственностью» закреплено: «Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению» [2]. Здесь необходимо исходить из того, что доля или часть доли в уставном капитале может быть в форме недвижимого имущества, следовательно, в этом виде сделки также необходимо обязательное нотариальное удостоверение.

Подобная ситуация закреплена также относительно складочного капитала в хозяйственных партнерствах, что доказывается положениями Федерального Закона №380 «О хозяйственных партнерствах»  в ст.12 указывает, что сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, должна быть совершена в нотариальной форме» [3]. В российском законодательстве не существует отдельной процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Удостоверение сделки, независимо от её предмета, осуществляется в общей форме, по общеустановленной процедуре. В других странах, например, в Швеции, Норвегии, Дании нотариального удостоверения сделок с недвижимостью не требуется, соответственно, установленной процедуры там не существует. В Финляндии, Исландии нотариальное удостоверение сделок обязательно. Процедура нотариального удостоверения сделок закреплена в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» [4]. В Приказе Минюста Российской Федерации от 15.03.2000 № 91 «Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации» [5].

В соответствии с вышеуказанными актами, при удостоверении сделок с недвижимостью, нотариус должен проверить соответствие сделки намерениям сторон, соответствие сделки требованиям закона, принадлежность имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему.

Обязательно необходимо указать относительно недвижимого имущества его цену, местонахождение имущества и в составе какого имущества оно может находиться, указать какое именно недвижимое имущество отчуждается. При отсутствии этих данных договор не считается заключённым.

Помимо этого, при совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 18, где закреплены положения о представлении заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Требованиями статьи 163 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что нарушение порядка заверения договорных обязательств в случаях, регламентированных законодательством либо положениями соглашения, влечет ничтожность договоренностей.

В ситуации, когда один из участников уклоняется от посещения нотариуса, другой вправе прибегнуть к судебной защите для признания договора действительным. Судья вправе принять это решение, когда:

Какая-либо из сторон в полной мере или частично выполнила свои обязательства;

Кто-нибудь из участников уклоняется от оформления документа у нотариального специалиста в результате бездействия либо активной деятельности;

Поступило требование субъекта, исполнившего сделку об установлении её состоятельной.

Помимо это учитываются и определенные обстоятельства ситуации, причины несоблюдения установленной формы, безупречность действий каждого участника и прочее. Даже при выполнении всех условий судебный орган может не принять решение о признании сделки действительной. Здесь нужно учитывать, что сторона избегающая оформления обязательств по соглашению выступает в роли недобросовестного субъекта и допускает злоупотреблением своих прав. Другая же нуждается в защите, так как она исполнила свои обязательства в той или иной форме, но не может их оформить в определенном законом порядке.

Положениями статьи 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что договор, который должен быть обязательно зарегистрирован, считается заключенным с даты прохождения такой процедуры и без неё считается ничтожным. Судья вправе наложить обязанность по регистрации сделки, когда:

Соблюдена надлежащая форма сделки. Например, рента должна быть оформлена у нотариуса, продажа имущественного комплекса производится подписанием соглашения обеими сторонами, а передать в аренду здание можно при помощи проставления подписей на договоре, подготовленном в простой письменной форме.

Один из участников уклоняется от её регистрационного оформления.

Подан иск о принуждении к регистрационным действиям.

Участник, необоснованно избегающий нотариальное удостоверение документа, обязан возместить контрагенту убытки, возникшие из-за задержки оформления договорных обязательств. Но такая необоснованность должна быть установлена в судебном процессе.